Heeft u te snel een huurwoning ontruimd?
Stel: de rechter besluit in een kort geding dat u als verhuurder een huurwoning mag ontruimen. U doet dat meteen. Maar vervolgens gaat de huurder met succes in hoger beroep. Het vonnis houdt geen stand, de huurder wil terug in zijn woning en u moet daar gehoor aan geven. Alleen heeft u het huis al aan een ander verhuurd. Wat nu?
Deze situatie komt vaker voor dan u denkt. Onlangs nog in Oost-Brabant. Daar bedacht een advocaat van de verhuurder een creatieve oplossing – en de kantonrechter keurde die oplossing in een recente uitspraak goed. De advocaat raadde de verhuurder namelijk aan om de huurovereenkomst ‘buitengerechtelijk te ontbinden’ – en wel op basis van artikel 7: 210 BW. Dit artikel biedt aan zowel de huurder als de verhuurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst te ontbinden, als het gehuurde een gebrek kent dat het onmogelijk maakt om de huurder het genot te bieden dat hij van de woning mag verwachten.
Verrassende grond voor ontbinding
Verrassende grond voor ontbinding
In dit geval was het ‘gebrek’ het feit dat er inmiddels andere mensen in de woning leefden; dat stond het woongenot voor de huurder duidelijk in de weg. Het creatieve en verrassende van deze oplossing was dat de verhuurder het gebrek zelf had veroorzaakt. Doorgaans is de partij die ontbinding aanvraagt namelijk niet óók de partij die het woongenot heeft ingeperkt. De kantonrechter oordeelde dat de verhuurder ondanks deze verrassende insteek wel in zijn recht staat. Hij mag de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden en is niet verplicht om de huurder diens woongenot terug te geven.
Vooralsnog geen brede toepassing
Het buitengerechtelijk ontbinden op basis van artikel 7:210 BW biedt een oplossing voor één van de praktische problemen waarmee een verhuurder kan kampen zodra een reeds gerealiseerde ontruiming achteraf onrechtmatig blijkt te zijn. (Andere problemen zijn bijvoorbeeld de verplichting tot een schadevergoeding, waarbij de huurder moet aantonen welke schade hij door de onrechtmatige ontruiming geleden heeft.) Deze oplossing wordt nog niet breed toegepast. De toekomst moet uitwijzen of ook andere rechters het voorbeeld van de rechtbank Oost- Brabant zullen volgen.
