Nieuwe berekening van kale huurprijs bij een all in prijs

Per 1 juli 2014 zijn enkele wijzigingen doorgevoerd in het Burgerlijk Wetboek en in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw). In een aantal blogs zal ik aandacht besteden aan deze wijzigingen. In dit eerste blog van deze serie, sta ik stil bij de huurprijsregeling als partijen een zogenaamde all-in prijs zijn overeengekomen.

De wetswijzigingen hebben tot doel de vereenvoudiging en modernisering van:

1. de huurprijsregeling indien een zogenaamde all-in prijs is overeengekomen
2. de beoordeling van de servicekosten door de Huurcommissie
3. de beoordeling van onderhoudsgebreken door de Huurcommissie
4. de zogenaamde rappelprocedure inzake de huurverhoging
5. de legesregeling bij de Huurcommissie

Wetgever vindt all-in huur ongewenst

In de praktijk komt het regelmatig voor, dat een verhuurder met zijn huurder een zogenaamde all-in prijs overeenkomt. In plaats van een afzonderlijke (kale) huurprijs, voor het enkele gebruik van de woonruimte, met daarnaast een voorschot voor de bijkomende diensten en/of leveringen, is er dan één totaalbedrag afgesproken. De all-in prijs zorgt ervoor dat er geen kale huurprijs is die kan worden getoetst aan de wettelijke voorschriften. Ook is er bij een all-in prijs geen voorschotbedrag voor bijkomende diensten of leveringen en kan er geen jaarlijkse afrekening plaatsvinden in overeenstemming met de wettelijke voorschriften. Dat is ongewenst en dus wil de wetgever een all-in huur zoveel mogelijk voorkomen.

Regeling tot 1 juli 2014

Om die reden is in de wet (in artikel 7:258 BW) voorzien in een procedure op grond waarvan de huurder zich bij een all-in prijs kan wenden tot de Huurcommissie. De Huurcommissie doet vervolgens uitspraak op grond van artikel 17 Uhw. Daarbij werd tot 1 juli 2014 de kale huurprijs bepaald op 55 procent van de voor de woning geldende maximale huurprijsgrens. Het voorschot van de kosten voor nutsvoorzieningen en de servicekosten werd vastgesteld op 25 procent van die huurprijs. De regeling leidde in de praktijk tot het knelpunt dat partijen altijd eerst duidelijkheid moeten krijgen over de woningkwaliteit, uitgedrukt in punten, om de maximale huurprijsgrens te kunnen vaststellen. Dat belemmerde hun mogelijkheden om zelf tot een oplossing van het geschil te komen.

In de regeling tot 1 juli 2014 had de verhuurder de mogelijkheid om -in geval van een all-in prijs- een verzoek tot vaststelling van de huurprijs te doen, indien de overeengekomen all-in prijs lager was dan 55% van de geldende maximale huurprijs. Die mogelijkheid is vervallen in de nieuwe regeling. Het kwam ook maar zelden voor dat een all-in huur was overeengekomen die lager was dan 55% van de maximale huurprijs volgens het puntensysteem.

Nieuwe regeling: kale huur is 55 procent van all-in prijs

Sinds 1 juli 2014 geldt de nieuwe regeling. Hierin geldt dat de de kale huurprijs niet wordt bepaald als 55% van de maximale huurprijsgrens, maar als 55% van de overeengekomen all-in prijs. De nieuwe regeling gaat nog steeds uit van de ongewenstheid van all-in prijzen. In het nieuwe systeem blijft de maximale huurprijs echter buiten beschouwing bij een toetsing van de all-in prijs. De kale huurprijs wordt voortaan gesteld op 55% van de tussen partijen overeengekomen all-in prijs en het voorschot voor de servicekosten op 25% van de vastgestelde kale huurprijs.

De door de Huurcommissie uitgesproken huurprijs en het voorschotbedrag voor de kosten voor nutsvoorzieningen en de servicekosten komen in de plaats van de overeengekomen prijs met ingang van de eerste dag van de maand, volgend op die waarin het verzoek is ontvangen.

Huurder moet splitsing all-in prijs voorstellen

In de nieuwe regeling kan de overeengekomen all-in prijs pas worden gesplitst na een voorstel daartoe van de huurder. Een dergelijk voorstel moet ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum zijn gedaan. Een verhuurder kan vervolgens met zijn huurder op basis van dat voorstel een splitsing van de all-in prijs overeenkomen in een kale huurprijs en een voorschot voor de kosten voor nutsvoorzieningen en de servicekosten. Alleen wanneer partijen geen akkoord kunnen bereiken over een splitsing, kan de huurder zich tot de Huurcommissie wenden. De verhuurder kan de huurder, indien deze een voorstel tot splitsing van de prijs heeft gedaan, een nader voorstel tot vaststelling van de huurprijs doen. De verhuurder heeft echter niet de mogelijkheid, zoals de huurder, om een verzoek tot splitsing bij de Huurcommissie te doen.

De Huurcommissie zal naar aanleiding van het verzoek van de huurder het voorstel van de huurder als redelijk beschouwen als het niet leidt tot een lagere huurprijs dan 55% van de all-in prijs en het voorgestelde voorschot op de kosten voor nutsvoorzieningen en de servicekosten niet lager is dan 25% van de all-in prijs. Het verzoek van de huurder aan de Huurcommissie kan worden gedaan tot uiterlijk zes weken na het tijdstip waarop het voorstel van de huurder had moeten ingaan.

Ambtshalve splitsing van de all-in prijs

Soms komt de Huurcommissie in een andere procedure tot de ontdekking dat er een all-in prijs is overeengekomen. Bijvoorbeeld in een procedure over een huurprijswijziging, over servicekosten of bij de toetsing van een aanvangshuur. In de nieuwe regeling zal de Huurcommissie in die andere procedure de huurprijs ambtshalve vaststellen op 55% van de all-in prijs en het voorschot op de kosten voor nutsvoorzieningen en de servicekosten op 25% van de all-in prijs. Die ambtshalve splitsing van de all-in prijs wordt dan gedaan, voordat de Huurcommissie een beslissing neemt over het andere geschil dat is voorgelegd.

Wel of geen all-in prijs

Tussen partijen kan ook discussie bestaan over de vraag of al dan niet een all-in prijs is overeengekomen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als niet duidelijk is of in de woning aanwezige stoffering en inboedel onderdeel uitmaken van de leveringen en diensten vanwege de verhuurder. Of omdat onduidelijk is of de verhuurder deze stoffering en inboedel voor niets ter beschikking heeft gesteld. De Huurcommissie kan oordelen dat er inderdaad sprake is van een all-in prijs en om die reden een uitsplitsing vaststellen. Over de beantwoording van de voorvraag kan natuurlijk verschil van mening blijven bestaan. Als de verhuurder zich niet kan verenigen met het oordeel van de Huurcommissie dat er sprake is van een all-in huur, doet hij er verstandig aan om binnen acht weken een vordering in te stellen bij de kantonrechter. De uitspraak van de Huurcommissie verliest dan haar werking en de kantonrechter zal dan moeten beoordelen of er al dan niet een all-in huur is overeengekomen.