Gewijzigde Woningwet roept vragen op

Dankzij de wijziging van de Woningwet hebben gemeenten per 1 januari 2015 meer mogelijkheden gekregen om malafide huiseigenaren aan te pakken. Toch roept de nieuwe wet nog veel vragen op. Deze zullen door jurisprudentie beantwoord moeten worden.

De bedoeling van deze wetswijziging is om gemeenten meer mogelijkheden te geven om daadkrachtig op te treden tegen overtredingen. Denk daarbij aan verkrotting, overbewoning en gevaarlijke situaties. De aanpak moet meer eigenaargericht worden. Als een eigenaar zich al eerder schuldig heeft gemaakt aan een overtreding, kan hij sneller en harder aangepakt worden. Het maakt dan niet uit of deze overtreding betrekking had op een ander pand. De belangrijkste nieuwe mogelijkheden zijn het opleggen van een bestuurlijke boete en het overnemen van het beheer van het pand, ook zonder dat dit pand eerst wordt gesloten.

Pand laten sluiten wordt makkelijker

In het verleden kende de Woningwet een complex systeem van aanschrijfmogelijkheden. In 2007 is de handhaafbaarheid van de voorschriften van de Woningwet verbeterd door een wetswijziging, waarmee het mogelijk werd om bij overtredingen van het Bouwbesluit direct op te treden met een last onder dwangsom of een last onder bestuursdwang. Ook kende de wet al een mogelijkheid om een pand te doen sluiten.

Tot 1 januari 2015 was het mogelijk om een pand te doen sluiten als er sprake was van een overtreding en bovendien van een ‘klaarblijkelijk gevaar op herhaling’. Dat laatste is echter lastig te voorspellen, aangezien daarmee in de toekomst moet worden gekeken. Vandaar dat de wetgever deze eis heeft laten vallen.

Vanaf 1 januari 2015 is voor een sluiting vereist:

1. een herhaaldelijke overtreding van artikel 1a of 1b van de Woningwet, en
2. een bedreiging van de leefbaarheid of een gevaar voor de gezondheid of de veiligheid.

De wijziging beoogt duidelijkheid en rechtszekerheid te bieden. Nieuw is de eis van herhaaldelijkheid en de beperking tot overtreding van de artikelen 1a en 1b Woningwet. De eis van klaarblijkelijk gevaar op herhaling van de overtreding is komen te vervallen. De gemeente behoeft dus niet langer toekomstig gedrag van de eigenaar te voorspellen (gevaar van herhaling), maar de gemeente moet herhaalde overtredingen constateren. Het is ook de gemeente die beoordeelt of er sprake is van een bedreiging van de leefbaarheid of een gevaar voor de gezondheid of de veiligheid.

Volgens de toelichting op de wet kan sluiting plaatsvinden op ‘dezelfde gronden als waarop een beheermaatregel kan worden opgelegd’ (zie hierna). Dan zou dus ook als voorwaarde gelden dat eerder tevergeefs een last onder dwangsom is opgelegd. Dat blijkt echter niet uit de tekst van de wet (artikel 17 lid 1).

Voorwaarden voor beheerovername

De wetgever heeft tevens een beheerovername mogelijk gemaakt. De verplichting om het beheer over te dragen kan worden opgelegd in de volgende twee gevallen:

1. Indien wordt voldaan aan de volgende cumulatieve voorwaarden:
   1. een bedreiging van de leefbaarheid of een gevaar voor de gezondheid of de veiligheid, en
   2. een overtreding van artikel 1a of 1b Woningwet, en
   3. een eerder opgelegde last onder dwangsom, die niet heeft geleid tot het ongedaan maken of het beëindigen van de overtreding.
2. Een sluiting van het gebouw, open erf of terrein op grond van artikel 17, dan wel een sluiting van het gebouw op grond van artikel 174a Gemeentewet, een verordening als bedoeld in artikel 174 Gemeentewet of artikel 13b Opiumwet.

Een voorafgaande sluiting van het pand is dus niet langer een noodzakelijke voorwaarde. Daardoor wordt de beheerovername toegankelijker gemaakt. Ook het verhalen van de gemaakte kosten op de overtreder is beter geregeld dan voorheen. Het gaat dan om de kosten van beheer en de kosten van noodzakelijke voorzieningen, die door de beheerder moeten worden genomen.

Het invoeren van een bestuurlijke boete

Nieuw is artikel 92a Woningwet: het biedt de mogelijkheid om een bestuurlijke boete op te leggen. Voorwaarden daarvoor zijn:

• een herhaalde overtreding van artikel 1b
• recidive binnen twee jaar

De wettekst wekt dus de indruk dat het voldoende is als kan worden aangetoond dat er in de twee jaar voorafgaande aan de laatste overtreding van artikel 1b een eerdere overtreding van datzelfde artikel is geweest. Ongeacht of die eerdere overtreding schriftelijk is vastgelegd of tot een maatregel heeft geleid als een schriftelijke waarschuwing, een last onder dwangsom of een bestuursdwangbesluit.

In de toelichting op de wet is echter te lezen dat de bestuurlijke boete is bedoeld voor een situatie waarin eerst sprake is geweest van een schriftelijke waarschuwing, last onder dwangsom of last onder bestuursdwang voor ‘eenzelfde dan wel een soortgelijke overtreding’ van de Woningwet, waarbij het niet uitmaakt in welk pand eenzelfde of een soortgelijke overtreding plaatsvindt (TK, 2013-2014, 33 798, nr. 3, p 16-17).

Criminal charge

Het opleggen van een bestuurlijke boete is een bestraffende sanctie (criminal charge). Dit in tegenstelling tot de last onder dwangsom en de last onder bestuursdwang, die als herstelmaatregelen worden aangemerkt. In geval van een criminal charge gelden aanvullende waarborgen uit het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). Zo is geen herhaalde straf voor dezelfde overtreding mogelijk (ne bis in idem-beginsel). Ook behoeft een verdachte niet mee te werken aan de eigen bestraffing (nemo tenetur-beginsel) en heeft de verdachte een zwijgrecht. De toezichthouders van de gemeente hebben de plicht om de verdachte te wijzen op dat zwijgrecht (cautieplicht).

Onduidelijkheden

De wet bevat nog diverse onduidelijkheden. Wat zijn precies de verplichtingen van de beheerder? In welke civielrechtelijke verhouding komt de beheerder te staan met de eventuele huurders van het pand? Wat is eenzelfde dan wel een soortgelijke overtreding? Is er nu wel of niet een voorafgaande last onder dwangsom vereist (of andere maatregel of waarschuwing), voordat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd?

In de praktijk zal in de jurisprudentie duidelijkheid moeten ontstaan over dergelijke vraagpunten. Dan zal ook moeten blijken of er beheerders te vinden zijn die het beheer willen uitvoeren namens de gemeente.