Het nieuwe ROZ-model huurovereenkomst kantoorruimte: wat is er veranderd?
Marcel (M.P.H.) van Wezel
De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft vorige week een nieuwe model-huurovereenkomst voor kantoorruimte gepresenteerd. Het nieuwe model vervangt het oude model uit 2003 en probeert de belangen van huurder en verhuurder meer in balans te brengen.
Ruimte voor considerans
Nieuw in het model is dat er ruimte is om de considerans te omschrijven. In de considerans van overeenkomst beschrijven partijen hun bedoeling bij het sluiten van het contract. Partijen kunnen daar later op terugvallen, als blijkt dat de tekst van de overeenkomst onvoldoende duidelijk is. Omdat die ruimte in het oude model niet automatisch was opgenomen, werd daar vaak geen aandacht aan besteed.
Nieuwe artikelen
De nieuwe model-overeenkomst introduceert ook een aantal nieuwe artikelen. Deze gaan o.a. over het energielabel, over- en ondermaat, welke incentives er zijn verleend en asbest/milieu. Door deze nieuwe artikelen in het model op te nemen, worden partijen genoodzaakt om over deze onderwerpen expliciet afspraken te maken.
Algemene bepalingen zijn aanzienlijk gewijzigd
Aangezien in de model-huurovereenkomst enkel de hoofdonderwerpen staan vermeld, zoals object, huurprijs en periode, zijn juist de algemene bepalingen van groot belang. Daarin worden alle andere onderwerpen die in de huurrelatie van belang kunnen zijn, geregeld. Omdat het huurrecht voor kantoorruimte (overige bedrijfsruimte, 7:230a-bedrijfsruimte) grotendeels van regelend recht is, hebben partijen alle ruimte om over tal van onderwerpen bepalingen op te nemen die van de wet afwijken.
Anders dan in de algemene bepalingen bij het model uit 2003, zijn de algemene bepalingen niet meer uitsluitend verhuurdervriendelijk maar is er voor gekozen om de belangen van huurder en verhuurder meer in balans te brengen. Dit komt tot uitdrukking in de algemene bepalingen.
Onderverhuur, boetebeding en eindinspectie
De meest in het oog springende wijzigingen in de algemene bepalingen zijn de beperking van het boetebeding, de van de wet afwijkende definitie van het begrip ‘gebrek’ en een nieuwe regeling voor de eindinspectie wanneer deze eenzijdig plaatsvindt. Ook zijn er nieuwe onderwerpen toegevoegd, waaronder het energielabel, wijziging van de organisatie van huurder of verhuurder en een nieuwe regeling over onderverhuur. Onderverhuur is in principe toegestaan, mits sprake is van onderverhuur aan een groepsmaatschappij.
Afwijkende bepalingen
Het spreekt voor zich dat het partijen vrij staat om van de algemene bepalingen af te wijken. Dit is mogelijk door afwijkende bepalingen op te nemen in de huurovereenkomst, onder art. 11 (bijzondere bepalingen).
Vindplaats nieuwe model en algemene bepalingen
Het nieuwe model vindt u hier.
Meer weten? Laat u adviseren door een van onze in het huurrecht gespecialiseerde advocaten.
Marcel (M.P.H.) van Wezel
