Zwaar verliesgevende huur? Maak er een eind aan!

Wat kan je als verhuurder doen als je een woning met verlies verhuurt? Zit je daar tot in lengte van dagen mee opgescheept? Het antwoord is: nee, dat hoeft niet!

Herenhuisarrest Hoge Raad

Huurovereenkomsten voor woningen zijn over het algemeen moeilijk te beëindigen. De meest bekende geldige gronden zijn slecht huurderschap en opzegging op grond van dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 sub c BW). In 2010 wees de Hoge Raad het zogenoemde Herenhuisarrest waarin een opening wordt geboden om van verliesgevende situaties af te komen. Makkelijk is dat evenwel nog steeds niet. De Hoge Raad bepaalde dat de enkele wens om te verbouwen of te renoveren, geen beëindiging op grond van dringend eigen gebruik rechtvaardigt. Dit wordt ook niet anders als de exploitatie in ongewijzigde staat onrendabel is. De Hoge Raad geeft vervolgens een kleine opening en overweegt:

Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.

Op het eerste gezicht een weinig concrete en abstracte norm. Toch kan deze maatstaf inmiddels op basis van gevormde jurisprudentie en verschenen literatuur nader worden ingevuld.

Structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten

Een onrendabele exploitatie van de woning is dus niet voldoende voor beëindiging van de huurovereenkomst. Er moet sprake zijn van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Maar wat is dat precies?

Uit de jurisprudentie is op te maken dat een structureel verlies op de exploitatie van enkele honderden euro’s per maand al kan worden gekwalificeerd als een structurele wanverhouding.

Als de uit te voeren werkzaamheden niet bouwkundig noodzakelijk zijn, dan moet deze structurele wanverhouding al bestaan voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden. Als de werkzaamheden bouwkundig noodzakelijk zijn en dermate hoge kosten met zich brengen dat na de uitvoering van deze werkzaamheden een situatie ontstaat waarin sprake is van een structurele wanverhouding, dan is het niet noodzakelijk dat ook voorafgaand aan de uitvoering al een groot tekort op de exploitatie bestond.

Wat zijn exploitatiekosten en wat niet?

Onder exploitatiekosten vallen alle kosten die noodzakelijk zijn in verband met de exploitatie (verhuur) van de woning. Daaronder vallen dus beheerkosten, onderhoudskosten, gemeentelijke lasten, etc. Ten aanzien van de werkzaamheden vallen daar niet alleen de bouwkosten (aanneemsom) onder, maar de volledige stichtingskosten. Dat wil zeggen, inclusief kosten van ontwerp, begeleiding, en overige kosten die met de voorbereiding en uitvoering van de werkzaamheden gemoeid zijn.

Objectieve maatstaf: hoedanigheid verhuurder niet van belang

Bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van een structurele wanverhouding in de zin van het Herenhuisarrest, is niet relevant in hoeverre een verhuurder kapitaalkrachtig is en/of de werkzaamheden eenvoudig kan financieren. De hoedanigheid van de verhuurder is niet van belang. Oftewel: er is sprake van een objectieve maatstaf. Uitsluitend de bedragen van de exploitatiekosten en de huuropbrengsten zijn daarvoor relevant. De overige omstandigheden doen niet ter zake bij deze beoordeling. Ze komen pas aan de orde bij de belangenafweging.

Werkzaamheden moeten exploitatie verbeteren

Het is afhankelijk van de omstandigheden of de werkzaamheden bouwkundig noodzakelijk moeten zijn. Zoals hiervoor opgemerkt, hoeft dat niet als er al sprake is van een structurele wanverhouding en de werkzaamheden zullen zorgen voor een betere exploitatie. Als geen sprake is van een structurele wanverhouding voorafgaand aan de uitvoering van werkzaamheden, dan kan uitsluitend een beroep worden gedaan op het Herenhuisarrest, als er bouwkundig noodzakelijke werkzaamheden moeten worden uitgevoerd en de daarmee gemoeide kosten een structurele wanverhouding tot gevolg hebben, die uitsluitend kan worden voorkomen of verminderd door beëindiging van de huurovereenkomst. Kortom, een verbetering van de exploitatie door de werkzaamheden is een minimumvereiste.

Ook groot onderhoud kan beëindiging huurovereenkomst rechtvaardigen

In het Herenhuisarrest was voor een groot deel sprake van renovatiewerkzaamheden (verbetering/veranderingen van het gehuurde). Dit is ook waar lid 3 van artikel 7:274 BW uitdrukkelijk naar verwijst in verband met dringend eigen gebruik. Toch kan ook als er vooral, of uitsluitend, sprake is van groot onderhoud en niet van renovatie, een beroep worden gedaan op dringend eigen gebruik en de maatstaf van het Herenhuisarrest, zo is inmiddels door twee gerechtshoven bevestigd.

Belangenafweging en passende vervangende woonruimte

Bij een beroep op het Herenhuisarrest moet, net als altijd bij dringend eigen gebruik, de belangenafweging ook in het voordeel uitslaan van de verhuurder. Daarnaast moet de huurder ook passende vervangende woonruimte kunnen verkrijgen, om tot beëindiging van de huurovereenkomst te kunnen komen.

Tip van Tomlow: breng kosten en opbrengsten goed in beeld

In het Herenhuisarrest heeft de Hoge Raad duidelijk gemaakt dat een huurovereenkomst voor een woning ook op financiële gronden beëindigd kan worden. Eenvoudig is dat niet: het kan alleen als er een structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. De verhuurder die daar een beroep op doet, zal dat in beginsel moeten aantonen. De kosten en opbrengsten moeten daarom goed in beeld zijn en gepresenteerd kunnen worden.

Toch is ook dat niet altijd noodzakelijk. Als overduidelijk is dat de noodzakelijke werkzaamheden een structurele wanverhouding zullen opleveren, dan kan het zijn dat de kosten niet hoeven te worden aangetoond om tot beëindiging te kunnen komen. Bijvoorbeeld in geval van renovatie van een monument waarvan voor iedereen helder is dat die miljoenen zal kosten en de huuropbrengsten beperkt zullen zijn. Een recent arrest van het Gerechtshof Amsterdam bevestigt dit. Toch adviseer ik om de kosten zo goed mogelijk inzichtelijk te hebben. Ik durf namelijk niet te garanderen dat alle gerechtshoven de structurele wanverhouding zo makkelijk zullen aannemen.