Huurverhoging na woningverbetering: zo dwingt u het af!

Dat woningverhuurders na verbetering van een woning de overeengekomen huurverhoging in rekening mogen brengen, lijkt redelijk. Toch is het bepaald niet vanzelfsprekend dat de Huurcommissie of de Kantonrechter zo’n verhoging achteraf zonder meer goedkeuren. Vooraf nog ‘slimmere’ afspraken met huurders maken kan verrassingen achteraf voorkomen. Wat zijn de aandachtspunten?

Of woningcorporaties nu in financieel zwaar weer verkeren of na zware bezuinigingen weer wat meer vet op de botten hebben, (groot)onderhoud van het woningbezit is in alle gevallen onvermijdelijk. Bij voorkeur wordt dit gecombineerd met het aanbrengen van een aantal verbeteringen om de woningen aan de eisen van de tijd te laten blijven voldoen. De waarde van de woningen blijft hierdoor op peil of neemt  toe. Verhuurders gaan er doorgaans van uit dat de kosten van de verbeteringen door een huurverhoging terugverdiend kunnen worden. Maar is dat zo?

Wettelijk recht

Huurders hebben het wettelijk recht een huurprijsverhoging die ze voorafgaand aan een renovatie met de verhuurder zijn overeengekomen, achteraf te laten toetsen door de Huurcommissie of door de Kantonrechter (artikel 255 Burgerlijk Wetboek, Boek 7). Er bestaat dus een niet te vermijden risico dat er een streep wordt gezet door de huurverhoging. Ook al is die vooraf met de huurder overeengekomen en zijn nota bene de kosten door de verhuurder al gemaakt.

Het verweer van de woningcorporatie dat ze de renovatie nooit zou hebben uitgevoerd als ze dit vooraf zou hebben geweten en dat ze nu in ernstige financiële problemen komt, maakt op de Huurcommissie of Kantonrechter geen indruk. Hun taak reikt niet verder dan het vaststellen van de wettelijke huurprijs.

Goedgekeurde verhoging is moeilijk te voorspellen; geen eenduidige criteria

Het grote probleem is dat de hoogte van de toegestane huurprijsverhoging door de woningcorporatie in de praktijk soms moeilijk te voorspellen is, omdat de wettelijke criteria die de Huurcommissie en de Kantonrechter moeten toepassen niet eenduidig zijn. De Huurcommissie publiceert weliswaar het beleid en de criteria omtrent huurverhogingen na woningverbetering op haar site, maar de werkelijke knelpunten die in de praktijk zorgen voor financiële risico’s bij verhuurders, worden daarbij ‘zorgvuldig’ vermeden. Of en zo ja welke verhoging achteraf goedgekeurd zal worden is dus vooraf moeilijk te voorspellen. Voor woningcorporaties die financieel wat scherper aan de wind moeten varen, is dit onaanvaardbaar. Zeker als een renovatieproject op veel woningen van toepassing is, kan de financiële tegenvaller zeer fors zijn.

Wat zegt de wet?

Woningcorporaties koppelen de huurverhoging vaak aan het te verwachten feitelijke voordeel van de aangebrachte voorziening. Bijvoorbeeld aan het bedrag van de te verwachten energiebesparing of aan de prijs van het toegenomen aantal punten in het woonwaarderingsstelsel. Centrale verwarming levert bijvoorbeeld 2 punten op per verwarmde kamer.

De Huurcommissie en de Kantonrechter moeten echter de wettelijke grondslag toepassen. Dit houdt in dat de huurverhoging maximaal gelijk mag zijn aan de voor de verbetering gemaakte (werkelijke) kosten. Beter gezegd: de huurverhoging mag niet hoger zijn dan dat daarmee de werkelijk gemaakte kosten van de verbetering met inachtneming van een redelijke afschrijvingstermijn en een hypothecaire lening op basis van annuïteit, (net) terugverdiend kunnen worden. Het geldende rentepercentage is het gemiddelde rentepercentage in het jaar dat de werkzaamheden zijn aangevangen en wordt gepubliceerd (zie www.obvion.nl). Er is dus een probleem als de werkelijke kosten lager liggen dan die zijn begroot, maar dat zal in de praktijk niet vaak voorkomen. De vraag doet zich veel vaker voor welke kosten aan de verbetering mogen worden toegeschreven?

Onderhoud is géén verbetering; een voorbeeld

Het staat buiten kijf dat woningcorporaties geen huurverhoging mogen doorvoeren als gevolg van het uitvoeren van (groot)onderhoud. De verhuurder heeft tot taak gebreken te voorkomen én te verhelpen. Hij moet de daaraan verbonden kosten financieren uit de lopende huurprijs, met jaarlijks reguliere verhogingen. Enkel voor de verbeteringen mag een huurprijsverhoging doorgevoerd worden. In het gepubliceerde beleid van de Huurcommissie wordt het verschil tussen groot onderhoud en verbeteringen weliswaar goed uitgelegd, maar er wordt met geen woord ingegaan op de zeer veel voorkomende situatie dat een voorziening zowel als groot onderhoud als verbetering aangemerkt kan worden.

Een voorbeeld: het aanbrengen van dubbel glas is een onbetwiste geriefsverbetering. Vaak worden hierbij echter ook de kozijnen vervangen. Daarmee wordt dus een onderhoudsbeurt van die kozijnen ‘uitgespaard’. Dan is het dus niet toegestaan alle kosten van de vervangen kozijnen in de huurverhoging te verwerken. Hoe gewogen moet worden welk deel van de kosten aan het onderhoud moet worden toegeschreven en welk deel aan de verbetering, levert vaak problemen op. Daarbij komt dat op het moment dat deze vraag pas aan de orde komt, de kozijnen al lang zijn vervangen, zodat én de kosten zijn gemaakt én de staat van onderhoud van de kozijnen niet meer kan worden bepaald.

Beslissingen zijn arbitrair

Een Kantonrechter in Utrecht heeft in een niet gepubliceerd vonnis overwogen dat de kosten pas aan verbetering mogen worden toegerekend voor zover deze meer bedragen dan de kosten van het onderhoud. Dit criterium lijkt eenduidiger dan het is. Immers, als niet gekozen zou zijn voor de verbetering van dubbel glas, dan zou de woningcorporatie de kozijnen niet hebben vervangen, maar – afhankelijk van de staat en de gewenste kwaliteit van onderhoud – de kozijnen alleen maar hebben hersteld. Dat is (meestal) goedkoper. Hoe moeten dan de kosten van verbetering bepaald worden? De werkelijk gemaakte kosten van de vervanging met daarop in mindering een arbitraire ‘aftrek’ voor het onderhoud? Of een inschatting van de kosten om aan de (fictief goed onderhouden) kozijnen de afgesproken verbetering van dubbel glas aan te kunnen brengen? En wat te doen als die verbeterkosten duurder blijken te zijn dan de kosten van vervanging?

Een algemeen antwoord is hierop niet te geven. Ook Kantonrechters geven toe dat de beslissingen een enigszins arbitrair karakter hebben. Het definitieve antwoord is echter wel bepalend of de investering kan worden terugverdiend of niet! Een nadelige benadering door Huurcommissie of Kantonrechter kan heel veel geld kosten.

Tip van Tomlow: maak berekening vooraf inzichtelijk!

Om het hierboven beschreven risico te vermijden, moeten woningcorporaties strategisch en creatief handelen. In het algemeen raad ik ze aan om, vóór de renovatie begint, met een meerderheid van de huurders (minimaal 70%) niet alleen instemming over de huurprijsverhoging te bereiken, maar ook over de onderliggende berekening van de kosten. Welke begrote kosten worden toegeschreven aan onderhoud en welke aan verbetering? In de praktijk blijken de Huurcommissie en Kantonrechter zich in dit soort arbitraire kwesties graag aan te sluiten bij de voorafgaande instemming van verhuurder en huurders hierover.

Wilt u nog meer tips voor het succesvol verhogen van de huur na een woningverbetering? Volg dan onze blog of schrijf u in voor onze nieuwsbrief! Binnenkort zal ik een volgende blog over andere aandachtspunten bij het doorvoeren van huurverhogingen na woningverbetering publiceren.