Handleiding: omgaan met dwarsliggers bij renovatietrajecten

Bij grootschalige renovatietrajecten kunnen tegenstribbelende huurders het de verhuurder knap lastig maken. In mijn dagelijkse praktijk start ik namens corporaties regelmatig een kort geding tegen dwarsliggende huurders die geen medewerking willen geven aan een ingeplande renovatie. Met de juiste voorbereiding staat u op zo’n moment sterk in uw schoenen.

Dringende werkzaamheden

Wanneer een woningcorporatie dringende werkzaamheden aan een huurwoning wil verrichten, dan is de huurder verplicht om daaraan mee te werken. Dat is in de wet zo bepaald (artikel 7:220 lid 1 BW). Voorwaarde is wel dat het moet gaan om werkzaamheden die zo dringend zijn, dat deze werkzaamheden niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld.

Renovatiewerkzaamheden

Ook aan het uitvoeren van een renovatie moet de huurder zijn medewerking verlenen, indien door de verhuurder een redelijk voorstel wordt gedaan. In dat voorstel moet worden aangegeven welke werkzaamheden uitgevoerd gaan worden en welke consequenties dat voor de huurder zal hebben.

Complexgewijze renovatie

Wanneer de renovatie betrekking heeft op een complex (tien of meer woningen of bedrijfsruimten, die een bouwkundige eenheid vormen) dan wordt het renovatievoorstel redelijk geacht als zeventig procent van de huurders of meer, met dat voorstel heeft ingestemd. Het is niet voldoende als minder dan dertig procent bezwaar heeft gemaakt. De verhuurder zal moeten aantonen dat zeventig procent voor is. Nadat de verhuurder schriftelijk  aan de huurders heeft medegedeeld dat dat het geval is, hebben de huurders die niet hebben ingestemd nog acht weken om de kantonrechter te vragen het voorstel toch als niet-redelijk te bestempelen.

Vonnis van de rechter

Ook wanneer meer dan zeventig procent van de huurders heeft ingestemd en geen van de huurders naar de kantonrechter is gestapt, heeft de verhuurder echter nog niet de zekerheid dat de renovatie zonder problemen kan worden uitgevoerd. De instemming van de huurder of het feit dat de niet-instemmende huurder niet (tijdig) bij de kantonrechter een vordering heeft ingesteld, betekent namelijk nog niet dat de verhuurder het recht heeft om tegen de zin van de huurder de renovatiewerkzaamheden uit te (doen) voeren. De verhuurder beschikt immers (nog) niet over een vonnis van de rechter (een executoriale titel) op grond waarvan de huurder desnoods gedwongen kan worden om mee te werken.

Plotselinge dwarsliggers

Het kan dus gebeuren dat huurders die eerder hebben ingestemd op het laatste moment toch weigeren mee te werken. Bijvoorbeeld omdat zij bij nader inzien niet tevreden zijn met de aangeboden ongeriefsvergoeding of met de wisselwoning. Of omdat zij een bepaalde zelf aangebrachte voorziening, zoals een aanbouw aan de woning, moeten verwijderen in verband met de renovatie.

Wanneer een huurder kort voor de geplande uitvoeringsdatum aangeeft toch niet mee te werken, dan levert dat grote problemen op voor de verhuurder. Zeker als het een complexgewijze renovatie betreft, waarin de vlotte en ononderbroken voortgang erg belangrijk is. De weigering van een huurder kan dan tot grote schade leiden aan de zijde van de verhuurder, de aannemer en andere huurders uit hetzelfde complex, die rekening hebben gehouden met de renovatie in een bepaalde periode.

Kort geding

Tomlow Advocaten is de laatste maanden bij diverse renovatieprojecten geconfronteerd met huurders, die in eerste instantie hun medewerking toezegden, maar die op het laatste moment dwars gingen liggen. Deze huurders maken daarbij misbruik van de lastige positie waarin de verhuurder verkeert. De renovatie moet doorgaan, dus de verhuurder staat met de rug tegen de muur. Hij moet erg snel handelen en in kort geding alsnog de medewerking van de huurder afdwingen. In een aantal gevallen hebben wij gezien dat het starten van een kort geding procedure genoeg was om de huurder alsnog te laten meewerken. Soms werd ook tijdens de zitting op het laatste moment een oplossing gevonden.

Vordering van de verhuurder

De verhuurder zal in het kort geding primair veroordeling van de huurder vragen -op straffe van een forse dwangsom- om alsnog medewerking te verlenen aan de renovatiewerkzaamheden. Daarnaast doet de verhuurder er verstandig aan om een machtiging van de rechter te vragen om zonodig de werkzaamheden te doen uitvoeren tegen de zin van de huurder. Dit voor het geval de huurder ook na de veroordeling door de rechter (ondanks de dwangsom) niet bereid blijkt om mee te werken. In enkele gevallen heeft de kantonrechter in kort geding ook een vordering tot tijdelijke ontruiming toegewezen. Wanneer de huurder na het kortgedingvonnis nog steeds niet wil meewerken aan de renovatiewerkzaamheden, kan de verhuurder de woning (of een deel daarvan) tijdelijk ontruimen. Desnoods ka hij de huurder laten meenemen door de politie. Zo kan de aannemer ongestoord de werkzaamheden verrichten. Dit  is natuurlijk het uiterste middel. Meestal zal een huurder zich houden aan het vonnis van de rechter en alsnog meewerken.

Preventieve maatregelen

Problemen met huurders die op het laatste moment hun medewerking weigeren zijn nooit helemaal te voorkomen. Wel kan de verhuurder zo goed mogelijk anticiperen op dergelijke zaken. De verhuurder zou bij de inventarisatie of zeventig procent van de huurders instemt, in ieder geval kunnen vragen om niet alleen voor akkoord te tekenen, maar om ook op voorhand een machtiging te tekenen dat de verhuurder de werkzaamheden mag (laten) uitvoeren. Ook kan u werken met een boetesysteem voor het geval de huurder op het laatste moment terugkomt op zijn toezegging om mee te werken.

Dat alles neemt niet weg dat de verhuurder hoe dan ook zal moeten beschikken over een vonnis van de rechter als de huurder op het laatste moment weigert om de werklieden toe te laten. Daarom is het van belang om tijdig te checken of de huurder inderdaad zijn medewerking gaat verlenen. Zo wordt u niet pas enkele dagen vantevoren geconfronteerd met de plotselinge weigering van de huurder. Het wordt dan moeilijk om nog op tijd een vonnis in kort geding te verkrijgen.