De valkuil die huisvestingsvergunningplicht heet

Een woningzoekende die in aanmerking wil komen voor een betaalbare woning moet allereerst een verhuurder vinden die een woning wil verhuren. Indien een vergunningplicht bestaat zal hij echter ook een huisvestingsvergunning moeten kunnen krijgen van de gemeente. Krijg je die niet? Dan zit de huurder (en soms ook de corporatie) met een probleem. Ik leg uit waarom.

Eis van huisvestingsvergunning in civiele recht

Op sommige plaatsen in het Burgerlijk Wetboek is expliciet sprake van het vereiste van een huisvestingsvergunning. Dan wordt de bestuursrechtelijke vergunning dus ook een civielrechtelijke voorwaarde. Dat is bijvoorbeeld het geval bij voortzetting van de huur door de medehuurder (artikel 7:267 lid 6 BW), voortzetting van de onderhuurovereenkomst ter zake van zelfstandige woonruimte (7:269 lid  2 BW) en woningruil (7:270 lid 1 BW). Ook bij de voortzetting van de huur na het overlijden van de huurder speelt de huisvestingsvergunning soms een doorslaggevende rol (7:268 lid 3 BW). Dat blijkt bijvoorbeeld uit een recent vonnis van de kantonrechter Utrecht (nog niet gepubliceerd, maar wel bij mij op te vragen).

Huisgenoot (niet medehuurder!) verzoekt om voortzetting huur

Een wat oudere vluchteling huurde als alleenstaande man een woning van een corporatie. Hij neemt een jongere vluchteling uit zijn geboorteland in huis. De twee mannen hebben gedurende enkele jaren een gezamenlijke huishouding. Dan overlijdt de huurder. De huisgenoot heeft niet de status van medehuurder. Hij vraagt aan de corporatie om de huurovereenkomst te mogen voortzetten op grond van artikel 7:268 lid 2 BW. Civielrechtelijk heeft de corporatie weinig bezwaren: men neemt aan dat inderdaad sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding en dat de huisgenoot, die de huur al geruime tijd betaalde, voldoende financiële waarborg biedt. Ook is de woning wel passend qua grootte en qua verhouding inkomen/huurprijs.

De corporatie wijst echter op het feit dat de huisgenoot ook over een huisvestingsvergunning dient te beschikken. Zonder die vergunning is het de corporatie niet toegestaan om de woning in gebruik te geven aan deze huisgenoot.

Civielrechtelijke procedure

In de procedure bij de kantonrechter stelt de corporatie zich op het standpunt dat zij wel bereid is om de huur voort te zetten met de huisgenoot, maar alleen als deze beschikt over een huisvestingsvergunning. De civiele procedure wordt geruime tijd aangehouden om de huisgenoot in de gelegenheid te stellen om een vergunning aan te vragen. Echter, het bevoegde bestuursorgaan wijst de aanvraag af, omdat de huisgenoot niet als eerste in aanmerking komt voor toewijzing van de woning. Er kan dus geen huisvestingsvergunning worden verleend.

Bij voortzetting van de huur op grond van artikel 7:268 lid 2 BW moet de aanvrager van de huisvestingsvergunning namelijk aan alle voorwaarden voldoen: inschrijvingscriteria, passendheidscriteria en urgentiecriteria. Met andere woorden: het is niet voldoende dat de huisgenoot kan worden toegelaten tot de betreffende woningmarkt en dat de woning passend is. Hij zal ook als eerste aan de beurt moeten zijn. En aan die voorwaarde wordt meestal niet voldaan als de wens om de huur voort te zetten een gevolg is van het overlijden van de huurder. Daarop kan de woningzoekende moeilijk anticiperen.

De corporatie biedt in de civiele procedure aan de huisgenoot nog de gelegenheid om bezwaar te maken tegen het besluit om de vergunning te weigeren, een voorlopige voorziening te vragen aan de bestuursrechter en beroep in te stellen. Deze bestuursrechtelijke procedures leiden echter niet tot de gewenste huisvestingsvergunning.

De kantonrechter stelt vast dat de huisgenoot de woning zonder recht of titel bewoont en dat er ook geen uitzicht bestaat op het verkrijgen van de noodzakelijke huisvestingsvergunning. De rechter toont begrip voor het feit dat de corporatie niet de gehele (hoger) beroepsprocedure wenst af te wachten. De corporatie moet immers ook rekening houden met de belangen van andere kandidaat-huurders/woningzoekenden. De rechter wijst de vordering tot ontruiming toe en de huisgenoot moet de woning binnen veertien dagen opleveren aan de corporatie.

Conclusie

De bereidheid van een verhuurder om civielrechtelijk een huurovereenkomst aan te gaan is niet altijd voldoende om daadwerkelijk de woonruimte te kunnen betrekken. Bestuursrechtelijke voorwaarden in het kader van de huisvestingsvergunning kunnen alsnog spelbreker zijn. Overigens wordt dikwijls niet strikt de hand gehouden aan de bestuursrechtelijke voorwaarden. Er wordt dan een huurovereenkomst gesloten en woonruimte in gebruik gegeven zonder dat er een vergunning is. Of er wordt een vergunning verleend, terwijl de huurder niet aan alle voorwaarden voldoet. Wanneer de regels correct worden toegepast kan de huur echter niet worden voortgezet, omdat de kandidaat-huurder niet in aanmerking komt voor de noodzakelijke vergunning.