Is een gedragsaanwijzing aan uw huurder beter dan een ontruiming?

In Nederland worden elke dag ongeveer 5 huishoudens met huisuitzetting bedreigd in verband met overlast of asociaal gedrag. Uiteraard moet de huurder het behoorlijk bont hebben gemaakt, voordat de verhuurder besluit tot een zo ingrijpende maatregel. Bovendien heeft de rechter het laatste woord en zal ook de rechter de overlast zo ernstig moeten vinden dat hij een huisuitzetting gerechtvaardigd vindt.

Een ontruiming lost het probleem vaak slechts ten dele op: de omwonenden zijn verlost van de overlast, maar dikwijls wordt het probleem verplaatst of duikt het later weer op. Vandaar dat er stemmen op gaan om te kiezen voor een gedragsaanwijzing in plaats van een ontruiming.

Engels voorbeeld

Mr. Michel Vols, van het aan de Rijksuniversiteit van Groningen verbonden Centrum voor Openbare Orde en Veiligheid, pleit voor het vorderen en opleggen van gedragsaanwijzingen in plaats van het rigoureuze middel van de ontruiming. Hij wijst op het feit dat in Engeland met enige regelmaat zogenaamde “anti-social behaviour orders” (asbo’s) worden opgelegd aan huurders die overlast veroorzaken door asociaal gedrag. Afhankelijk van de soort overlast bepaalt de rechter dat de huurder een blaffende hond moet wegdoen of niet langer drugsfeestjes mag geven in de tuin. Specifieke maatregelen, die er direct op gericht zijn om de overlast aan te pakken.

Het voordeel zou zijn dat het probleem daadwerkelijk wordt opgelost in plaats van verplaatst. Volgens Vols biedt ook de Nederlandse wetgeving een uitstekende basis om deze aanpak over te nemen. Hij doelt daarbij op artikel 3:296 van het Burgerlijk Wetboek.

Artikel 296 van Boek 3 BW

Uit dit artikel blijkt dat hij die jegens een ander verplicht is iets te geven, te doen of na te laten, daartoe door de rechter, op vordering van de gerechtigde veroordeeld kan worden. Uit het tweede lid blijkt bovendien dat aan de veroordeling een voorwaarde of tijdsbepaling kan worden verbonden.

De vraag is natuurlijk wel waartoe een huurder is gehouden jegens de verhuurder en jegens de omwonenden. Op grond van het huurcontract dient de huurder zich als goed huurder te gedragen. Dat betekent onder meer dat geen overlast aan omwonenden mag worden veroorzaakt. Daar komt bij dat de verhuurder verplicht is om aan de huurders het rustig huurgenot te verschaffen.

Persoonlijke levenssfeer

De huurder kan dus worden veroordeeld om geen overlast meer te veroorzaken, zo nodig op straffe van een dwangsom. De vraag is of de rechter ook zo ver kan gaan dat een specifieke gedragsaanwijzing wordt gegeven. Een dergelijke aanwijzing zou in strijd kunnen zijn met de eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer van de huurder. Met andere woorden, de rechter kan de huurder wel veroordelen om geen geluidsoverlast meer te veroorzaken, maar kan de rechter ook bepalen op welke wijze de geluidsoverlast voorkomen moet worden? En kan een rechter een maatregel opleggen die ver ingrijpt in het leven van de huurder, zoals de verplichting om hulp te zoeken of zelfs een tijdelijke opname te aanvaarden?

Praktijkvoorbeelden

In mijn praktijk zijn al wel voorbeelden te zien van veroordelingen door de rechter, gericht op het voorkomen van verdere overlast. Zo werd al eens aan een duivenmelker een vliegverbod opgelegd en ook zijn meerdere huurders veroordeeld om katten of honden weg te doen. Deze maatregelen werden dan opgelegd om erger (een ontruiming) te voorkomen. Uiteindelijk is het echter aan de huurder om te kiezen tussen zijn katten en zijn huis.

Niet in alle gevallen geschikt

Bovendien is het opleggen van gedragscorrigerende maatregelen zeker niet in alle gevallen een optie. Een dergelijke maatregel heeft alleen zin, indien er enige hoop is dat de huurder zal inzien dat de maatregel verstandig is en dat daarmee verdere problemen kunnen worden voorkomen. Helaas blijkt achter de overlast vaak andere problematiek schuil te gaan, zoals psychische aandoeningen of verslaving van de huurder. In dergelijke gevallen heeft een aanwijzing meestal geen zin, omdat het kwartje niet zal vallen bij de huurder.

Grenzen opzoeken

Hoe ver kan en wil een rechter gaan om de overlast aan te pakken, maar een ontruiming te voorkomen? En hoeveel geduld kan er worden verwacht van verhuurders en omwonenden? De grenzen moeten worden verkend.

Denkbaar is dat niet slechts een maatregel wordt opgelegd, maar tevens een voorwaardelijke ontruiming. Wanneer de huurder opnieuw de fout in gaat en zich niet houdt aan de door de rechter opgelegde maatregel, kan dan direct ontruimd worden.