Hoe lang mag u een overlast veroorzakende huurder weigeren?

Indien een huurder ernstige overlast veroorzaakt, of hennep teelt in de door u verhuurde woning, zult u uw advocaat doorgaans opdracht geven om een procedure te starten tot beëindiging van de huurovereenkomst. Soms kan een dergelijke procedure worden voorkomen doordat de huurder eieren voor zijn geld kiest en de huurovereenkomst vrijwillig beëindigt.

Na beëindiging van de huurovereenkomst zal de huurder zich op enig moment weer melden voor een sociale huurwoning, doorgaans in dezelfde regio of zelfs bij dezelfde woningcorporatie; u krijgt de huurder dan gewoon weer terug – terwijl u juist zo blij was dat u van deze huurder afscheid mocht nemen. Kunt u deze kandidaat huurder weigeren? Mag u een vanwege (bijvoorbeeld) overlast of hennepteelt ontruimde huurder van een andere woningcorporatie weigeren?

Contractsvrijheid

Ondanks het feit dat u als woningcorporatie verantwoordelijk bent voor de uitvoering van een belangrijke maatschappelijke taak als volkshuisvesting, staat voorop dat u contractsvrijheid geniet. Het staat u in beginsel vrij om te contracteren met wie u wenst.

Naast het feit dat er in uw gemeente afspraken zijn gemaakt over de wijze waarop uw woningen worden verdeeld (door middel van een convenant of huisvestingsverordening) wordt deze contractsvrijheid echter ook nog beperkt door de zorgvuldigheid die u bij de uitoefening van uw taak in acht dient te nemen. Deze zorgvuldigheid wordt door de rechter doorgaans vertaald in een bepaalde periode waarin weigering van de kandidaat-huurder gerechtvaardigd is. Zo oordeelde de kantonrechter te Groningen onlangs dat het een woningcorporatie niet is toegestaan om een vanwege hennep ontruimde huurder gedurende een termijn van 5 jaar uit te sluiten van een huurwoning. De uitsluiting is op zichzelf wel toegestaan maar de duur daarvan behoort -aldus de kantonrechter- niet langer te zijn dan 2 jaar.

Uitsluiting is gerechtvaardigd omdat:

• van de woningcorporatie in redelijkheid niet verwacht kan worden dat zij binnen een zekere tijd opnieuw een huurovereenkomst aangaat met een huurder van wie de huurovereenkomst is ontbonden vanwege een ernstige tekortkoming;
• de woningcorporatie een gerechtvaardigd belang heeft bij handhaving van het beleid dat bij ontdekking van een hennepkwekerij ontbinding en ontruiming wordt gevorderd, terwijl dit beleid ernstig aan waarde zou inboeten of worden doorkruist wanneer de ontruimde huurder op korte termijn in aanmerking zou komen voor vervangende woonruimte;
• het sanctiebeleid preventie beoogt en de woningcorporatie daarbij een rechtens te respecteren belang heeft.

Een uitspraak waarmee ik mij in beginsel kan verenigen.

Uitsluiting door andere woningcorporaties – informatieverstrekking

Het spreekt voor zich dat het hanteren van een beleid waarin de huurder voor enige tijd wordt uitgesloten van woningtoedeling slechts effectief is indien ook de woningcorporaties in uw regio uw ontruimde huurder voor dezelfde periode uitsluiten. Volgens vaste rechtspraak is dat ook mogelijk. U dient echter goed op te letten op welke wijze u de informatie over uw ontruimde huurder aan de andere woningcorporaties overbrengt, nu de Wet bescherming persoonsgegevens (Wbp) geen ongelimiteerde gegevensverwerking toelaat. De kantonrechter te Groningen oordeelde in haar bovengenoemde uitspraak dat de betreffende corporatie daarbij in strijd zou handelen met de Wbp – en verbood deze om de persoonsgegevens verder te verstrekken.

Geen algeheel verbod verstrekken persoonsgegevens

De uitspraak betekent niet dat het u onder geen beding zou zijn toegestaan om de gegevens van uw ontruimde huurder te verstrekken aan derden met het oog op uitsluiting van een woning bij een andere woningcorporatie; er zijn voldoende mogelijkheden om de informatie te delen zonder dat u in strijd handelt met de Wbp. U dient zich echter wel rekenschap te geven van de wettelijke beperkingen die de Wbp met zich brengt.