Hoge Raad oordeelt: Huurprijswijzigingsbeding van 3% opslag is meestal niet oneerlijk

Op 29 november 2024 heeft de Hoge Raad een belangrijke uitspraak gedaan over huurprijswijzigingsbedingen in vrije sector-huurovereenkomsten. Dit onderwerp is van groot belang voor woningcorporaties, vastgoedbeheerders en professionele verhuurders, omdat deze bedingen vaak voorkomen in huurcontracten. De Hoge Raad heeft verduidelijkt dat een beding met een jaarlijkse opslag van maximaal 3% bovenop de consumentenprijsindex (CPI) in het algemeen niet als oneerlijk kan worden beschouwd.

Achtergrond: Wat was de kwestie?

De zaak ging over de vraag of een huurprijswijzigingsbeding met een maximale opslag van 3% oneerlijk is volgens de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen. In deze richtlijn staat dat bedingen in consumentencontracten die het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen van partijen aanzienlijk verstoren, onrechtmatig kunnen zijn.

De rechtbank Amsterdam had hierover prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad. Daarbij ging het specifiek om een huurovereenkomst in de vrije sector met een aanvangshuur boven € 879,66, waarin jaarlijks een huurverhoging plaatsvond op basis van de CPI plus een vaste opslag van maximaal 3%.

Wat heeft de Hoge Raad beslist?

De Hoge Raad heeft het huurprijswijzigingsbeding opgesplitst in twee delen:

1. Het indexatiebeding: Dit beding volgt de inflatie (CPI) en compenseert voor waardevermindering van geld.
2. Het opslagbeding: Dit deel gaat verder dan inflatiecorrectie en is bedoeld om rekening te houden met kostenstijgingen en waardestijgingen van de woning.

De Hoge Raad oordeelt dat deze twee elementen onafhankelijk van elkaar moeten worden beoordeeld. Het opslagbeding van maximaal 3% is in de meeste gevallen niet oneerlijk. Dit is in lijn met het advies van de plaatsvervangend procureur-generaal (plv. PG).

Uitzonderingen: Wat als een beding wél oneerlijk is?

Hoewel een opslagbeding van 3% in het algemeen rechtmatig is, kan het in specifieke gevallen toch oneerlijk zijn, bijvoorbeeld als er bijzondere omstandigheden zijn op het moment dat de huurovereenkomst werd gesloten.

Als een rechter een opslagbeding als oneerlijk beoordeelt, gelden de volgende regels:

• Geen huurverhoging: Huurverhogingen op basis van het oneerlijke beding mogen niet worden toegepast.
• Terugvordering: Een huurder die teveel heeft betaald door een oneerlijk beding, kan dit bedrag terugvorderen.
• Geen automatische verrekening: Een rechter mag alleen verrekening toepassen als de huurder hier specifiek om vraagt.
• Beëindiging huurovereenkomst: Bij een huurachterstand moet de rechter meewegen dat de huurder mogelijk teveel heeft betaald op grond van een oneerlijk beding.

Waarom is deze uitspraak belangrijk?

Voor verhuurders is het goed nieuws dat opslagbedingen met een maximaal percentage niet direct als oneerlijk worden aangemerkt. Tegelijkertijd benadrukt de Hoge Raad dat verhuurders zorgvuldig moeten blijven bij het opstellen en hanteren van dergelijke bedingen.

Huurders hebben dankzij deze uitspraak duidelijkheid over hun rechten bij geschillen over huurverhogingen. Bij twijfel over de rechtmatigheid van een opslagbeding biedt de uitspraak van de Hoge Raad handvatten voor juridische toetsing.

Wat betekent dit voor de praktijk?

Zorg ervoor dat huurprijswijzigingsbedingen goed en transparant zijn vastgelegd waarbij huurders voldoende geïnformeerd worden over de opbouw en berekening van huurverhogingen.

Heeft u vragen over de toepassing van huurprijswijzigingsbedingen of behoefte aan juridisch advies? Neem gerust contact op.