Didam-arrest ook van toepassing bij verhuur

De rechtbank Midden-Nederland heeft in haar kort geding vonnis van 4 januari 2023 expliciet geoordeeld dat het Didam-arrest ook van toepassing is bij verhuur van een onroerende zaak door de overheid. De gemeente Nieuwegein had volgens de rechtbank een openbare selectieprocedure moeten volgen en wordt verboden uitvoering te geven aan de reeds met Aldi gesloten huurovereenkomst. Lees hier in dit blog meer over.

Casus: verhuur grond aan supermarkt

De gemeente Nieuwegein heeft met Aldi een huurovereenkomst gesloten voor bepaalde tijd met betrekking tot gemeentegrond. Aldi mag daar voor bepaalde tijd een supermarkt exploiteren. De gemeente heeft de ‘voorgenomen gestanddoening tijdelijke huurovereenkomst’ in het gemeenteblad aangekondigd en gemotiveerd dat Aldi de enige serieuze kandidaat is. Hierop starten enkele andere supermarkten een kort geding procedure, waarin wordt gevorderd dat het de gemeente Nieuwegein wordt verboden uitvoering te geven aan de huurovereenkomst en de gemeente Nieuwegein alsnog een openbare selectieprocedure moet organiseren. De supermarkten baseren deze vordering op het Didam-arrest.

Didam

In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad – kort gezegd – geoordeeld dat uit het gelijkheidsbeginsel voortvloeit dat de overheid bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten, een openbare selectieprocedure moet organiseren als vaststaat (of redelijkerwijs te verwachten is) dat er meerdere gegadigden zijn. De selectiecriteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.

Als echter bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt, is die selectieprocedure niet vereist maar moet de overheid het voornemen tot het sluiten van de overeenkomst tijdig bekend maken én motiveren waarom de selectieprocedure volgens haar niet vereist is.

Didam geldt ook bij verhuur

De rechtbank Midden-Nederland oordeelt bij haar vonnis van 4 januari 2023 expliciet dat het Didam‑arrest niet alleen ziet op verkoop van onroerende zaken door de overheid. Ook bij verhuur van een onroerende zaak door de overheid moeten gelijke kansen worden geboden als er meer dan één geïnteresseerde is. Eind vorig jaar heeft de rechtbank Amsterdam in soortgelijke zin geoordeeld dat het Didam-arrest niet alleen bij verkoop geldt, maar breder bij ‘privaatrechtelijke overeenkomsten’.

Motivering gemeente

De gemeente Nieuwegein motiveerde dat er slechts één serieuze gegadigde voor de verhuur was, door te stellen dat Aldi andere (tegenovergelegen) gronden zou verkopen waardoor sociale woningbouw kon worden gerealiseerd. Ter zitting heeft de gemeente Nieuwegein evenwel bevestigd dat er geen relatie zou zijn tussen het overdragen van de grond door Aldi en het verhuren van de grond aan Aldi.

Geen objectieve, toetsbare of redelijke criteria

De rechtbank Midden-Nederland oordeelt dat uit de motivering van de gemeente Nieuwegein geen objectief criterium volgt waaraan kan worden getoetst of sprake is van slechts één serieuze gegadigde. Uit de motivering volgt slechts de ‘win-win’ situatie voor de gemeente Nieuwegein en Aldi, maar dat is geen objectief criterium. Als de gemeente Nieuwegein het criterium heeft gehanteerd dat de huurder een bijdrage moet leveren aan het mogelijk maken van sociale woningbouw, dan is dat criterium volgens de kantonrechter ten onrechte gehanteerd omdat Aldi al vóór aangaan van de huur had toegezegd de gronden ten behoeve van de sociale woningbouw te verkopen. Uit de motivering volgen geen andere toetsbare, redelijke criteria en dus is niet aannemelijk dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking kwam voor de huur.

Dwangsom voor overheid

De rechtbank Midden-Nederland concludeert dat de gemeente Nieuwegein in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel. De gemeente Nieuwegein wordt verboden uitvoering te geven aan de huurovereenkomst en moet alsnog een openbare selectieprocedure optuigen.

De gemeente Nieuwgein verweerde zich nog tegen het opleggen van een dwangsom door te stellen dat zij zich aan de uitspraak zou houden. Dit vond de rechter niet voldoende, omdat

“gelet op recente ontwikkelingen, niet altijd meer kan worden vertrouwd op het woord van de overheid. (..). Heeft de voorzieningenrechter het mis, en dat hoopt hij van harte, dan is er niets aan de hand, want dan zal de gemeente geen dwangsom verschuldigd zijn.”

Voor vragen over de invloed van het Didam arrest op verhuur van onroerende zaken door de overheid, kunt u contact opnemen met Guy de Wijkerslooth.