Energielabel C verplicht in 2023: een update

Per 1 januari 2023 geldt dat kantoorpanden minimaal het energielabel C moeten hebben. Deze verplichting volgt uit artikel 5.11 van het Bouwbesluit. Precies drie jaar geleden schreef mijn collega J. (Jurjan) Adriaansens al over dit onderwerp. De datum 1 januari 2023 nadert met rasse schreden. In dit blog zal ik bezien hoe we er medio 2022 voor staan en attenderen op eventuele risico’s.

Volgens een schatting van de Rijksvoorlichtingsdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) blijkt dat van de circa 65.000 kantoren met een label C-verplichting er op 1 april 2022 slechts 46% minimaal een energielabel C hebben. Dit betekent dat in april 2022 nog altijd meer dan de helft van de kantoren niet voldoet aan deze verplichting en de komende maanden hard aan de slag zal moeten om tijdig te hebben verduurzaamd.

Uitzonderingen

De volgende kantoorgebouwen zijn uitgezonderd van de label C-verplichting en deze zijn ook niet meegerekend in het hiervoor genoemde aantal van 65.000 kantoren, te weten:

• Monumentale gebouwen;
• Kantoren die binnen 2 jaar worden gesloopt dan wel getransformeerd;
• Kantoorgebouwen waarvan de totale gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties kleiner is dan 100 m²;
• Kantoorgebouwen met een gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties kleiner dan 50% van de totale gebruiksoppervlakte.

Uit het rapport ‘Nederlandse kantoren naderen belangrijk klimaatstation’, dat CBRE eind juni 2022 publiceerde, volgt dat van de totale voorraad aan kantoorruimte ruim 58% aan de label C verplichting voldoet. Echter, deze berekening gaat uit van de totale voorraad aan kantoorruimte, zodat ook de hiervoor opgesomde uitzonderingen in deze berekening zijn meegenomen. Er is dus voor veel kantoorpand eigenaren nog werk aan de winkel.

Handhaving

De gemeente, waarin zich het kantoorpand bevindt, zal als bevoegd gezag de handhavende partij zijn indien een kantoorgebouw niet voldoet aan de energielabel C verplichting. De vraag rijst natuurlijk hoe streng er gehandhaafd zal worden. De praktijk zal dat moeten uitwijzen en zal waarschijnlijk per gemeente kunnen verschillen.

De gemeente kan in ieder geval waarschuwen, een bestuurlijke boete (er worden zelfs bedragen genoemd tot een maximum van € 81.000,-) of een last onder dwangsom opleggen en zelfs zover gaan dat een gebruiksverbod wordt opgelegd. Het kantoorpand mag dan niet meer worden gebruikt. Naast deze bestuursrechtelijke sancties bestaat er ook nog een strafrechtelijke sanctie. Het niet voldoen aan de label C verplichting wordt namelijk gezien als een economisch delict.

De verwachting is, zo is te lezen in het rapport van CBRE, dat gemeenten vooralsnog coulant zullen zijn in het handhaven. De gemeente Utrecht zal in de periode januari t/m juni 2023 vooral inzetten op informeren en de urgentie duidelijk maken om over te gaan tot actie, de gemeente Eindhoven zal inzetten op een green deal (inventariseren met een mogelijke ontheffing van twee jaar) en de gemeente Amsterdam zal kantoorpandeigenaren zelfs gratis energieadvies en een begeleidingstraject gaan aanbieden.

De verwachting dat (in het begin) niet strikt gehandhaafd zal gaan worden, neemt natuurlijk niet weg dat men er wel op bedacht moet zijn, dat het Bouwbesluit nu eenmaal een gebruiksverbod voorschrijft en dat sluiting van een kantoorpand in de nabije toekomst op de loer kan liggen indien per 1 januari 2023 niet minimaal voldaan is aan de label C verplichting.

Wie is aan te spreken bij een verhuurd kantoorpand?

Het behoeft dus geen betoog dat zowel verhuurders als huurders er belang bij hebben dat er niet handhavend wordt opgetreden. Vooral het eventueel sluiten van een kantoorpand is voor beide partijen ingrijpend. Ook een bestuurlijke boete kan hoog oplopen. De vraag rijst wie het bevoegd gezag kan aanspreken bij een verhuurd kantoorpand. Is dat de verhuurder/eigenaar, de huurder of allebei? Hier is vooralsnog geen eenduidig antwoord op te geven nu een en ander afhangt van de omstandigheden van het geval (wie is in staat de werkzaamheden uit te voeren, wie heeft de feitelijke zeggenschap over het pand, etc.) en de tussen partijen overeengekomen afspraken (zoals neergelegd in bijvoorbeeld de huurovereenkomst).

Het is dan ook van belang om na te gaan wat voor afspraken er tussen partijen zijn gemaakt in de lopende huurovereenkomst. In het geval er niets over energiebesparende maatregelen is geregeld, dienen partijen tezamen zo spoedig mogelijk afspraken te maken over de te nemen investeringen om zo tijdig te voldoen aan de energielabel C verplichting. Denk hierbij aan afspraken als: wie betaalt de kosten van verduurzaming, wie voert welke werkzaamheden uit, etc.

Bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst kan aansluiting worden gezocht bij het standaard ROZ model voor huurovereenkomsten kantoorruimte 2015. Hierin is een duurzaamheid/ green lease bepaling opgenomen, waarbij gekozen kan worden uit twee opties. Optie 1 houdt in dat het gehuurde ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst een energielabel A tot en met C heeft. Optie 2 gaat er van uit dat het gehuurde ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst een energielabel lager dan C heeft. In de hierboven aangehaalde blog van mijn collega Jurjan Adriaansens wordt nader ingegaan op deze verschillende opties. Meer informatie kan ook worden gevonden op de site van de Raad voor Onroerende Zaken (www.roz.nl).

Ik merk nog op dat verhuurders ook om een andere reden waakzaam moeten zijn. Zij kunnen namelijk het risico lopen dat, indien niet wordt voldaan aan de label C verplichting, dit gekwalificeerd wordt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Dit kan allerlei gevolgen voor de verhuurder met zich brengen, waaronder eventuele aanspraken op huurprijsvermindering, schadevergoeding etc. door huurders.

Afsluitend

Kortom, van belang is dat pandeigenaren snel inzichtelijk maken welke werkzaamheden er nodig zijn om een energielabel C (of hoger) te verkrijgen en met de uitvoering er van zo spoedig mogelijk te starten. Is er sprake een huurrelatie, dan doen verhuurder en huurder er verstandig aan om tijdig heldere afspraken te maken, voor zover zij dat nog niet hebben gedaan. Hierbij kan aansluiting  worden gezocht bij de standaardbepalingen zoals neergelegd in de ROZ modelclausules voor kantoorruimte.

Mocht u hierover vragen hebben dan wel (nader) advies willen, neem dan vooral contact met ons op.