Zijn koudebruggen een gebrek?

Koudebruggen zijn regelmatig onderwerp van juridische procedures. Vaak gaat het dan om klachten van huurders over vocht-, tocht of schimmelproblematiek die in verband worden gebracht met koudebruggen in de woning. Als komt vast te staan dat er sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, dan kan een huurder herstel en huurprijsverminderingen vorderen (mits aan alle voorwaarden uit de wet is voldaan). Daarbij wordt vaak ten onrechte gedacht dat de enkele aanwezigheid van koudebruggen een gebrek oplevert waarvoor de verhuurder aansprakelijk is. In een recent arrest bevestigt het Gerechtshof Den Haag (in afwijking van het oordeel van de kantonrechter) dat de enkele aanwezigheid van koudebruggen in een woning nog geen gebrek oplevert. Het hof wijst daarom de vorderingen van de huurder in hoger beroep af.

Wat zijn koudebruggen?

Een koudebrug is een plek in een woning die ontstaat doordat er een onderbreking is in de isolatielaag van de woning. In niet of minder goed geïsoleerde plekken van een woning kan kou van buiten naar binnen komen. Dit kan meerdere oorzaken hebben. Bijvoorbeeld doordat muurisolatie niet de volledige muur beslaat of omdat er plekken zijn die helemaal niet geïsoleerd zijn. Klachten die vaak (mede) in verband worden gebracht met koudebruggen zijn klachten over vocht (condensvorming), tocht, het niet goed op temperatuur kunnen houden van de woning, een hoge(re) energierekening en/of schimmelvorming. Koudebruggen komen echter vaak voor, met name bij oudere woningen.

Enkele aanwezigheid koudebruggen geen gebrek

Is de enkele aanwezigheid van koudebruggen een gebrek waarvoor de verhuurder verantwoordelijk kan worden gehouden? In de zaak waarin het hof het hieronder te bespreken arrest wees, meende de huurder dat dit wel het geval is. De huurder beklaagde zich over schimmelproblemen in zijn woning die volgens de huurder werden veroorzaakt door de aanwezigheid van koudebruggen in de woning. De huurder vorderde dat de verhuurder zou worden veroordeeld tot herstel van de koudebruggen (door het treffen van isolerende maatregelen), vervanging van het behang in het gehuurde, het opnieuw sausen van de muren, schadevergoeding en een huurprijsvermindering van 30%. De huurder krijgt in eerste aanleg van de kantonrechter gelijk, in zoverre dat de kantonrechter oordeelt dat een koudebrug een gebrek is. Ook van oudere woningen mag volgens de kantonrechter in het algemeen worden verwacht dat de constructie dermate is dat geen significante koudebruggen bestaan. Nu het om een gebrek in de constructie van het gebouw gaat (de koudebruggen), komt het gebrek voor risico van de verhuurder en is een huurprijsvermindering op zijn plaats, aldus de kantonrechter.

In hoger beroep komt het hof tot een ander oordeel. Volgens het hof vormt de enkele aanwezigheid van een of meer koudebruggen nog geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, dat op grond van artikel 7:206 BW door de verhuurder moet worden hersteld. Zoals uiteengezet in het rapport van de deskundige die onderzoek heeft gedaan naar de schimmelklachten in de woning, veroorzaken de enkele koudebruggen in de buitenschil van het gehuurde op die plaatsen weliswaar condensvocht, maar dit is volgens de deskundige niet de voornaamste oorzaak van de schimmelklachten. Deze komen door onvoldoende ventilatie (al dan niet door menselijk handelen). Steun hiervoor wordt mede gevonden in het rapport zelf waarin wordt opgemerkt dat ook na isolatiebeplating op de koude plekken de schimmel zal terugkomen wanneer niet voldoende wordt geventileerd. Een enkele koude plek in de constructie van het complex is dus ontoereikend om hierop het oordeel te baseren dat de woning aan de huurder niet het genot verschaft dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. De koudebruggen zijn anders gezegd niet het voornaamste probleem. Ook in een ander rapport van wordt alleen gesproken over onvoldoende ventilatie. De oorzaak van de aanwezige schimmel is niet gezocht in het bestaan van koudebruggen. Verder wijst het hof er bovendien op dat er geen aanwijzingen zijn dat de overige woningen in het complex met vergelijkbare problemen te kampen hebben.

Het hof wijst de vorderingen van de huurder in hoger beroep af en veroordeelt de huurder in de proceskosten van het hoger beroep.

Conclusie

De enkele aanwezigheid van koudebruggen, ook wanneer er sprake is van vocht- en schimmelproblematiek in een woning, levert op zichzelf geen gebrek op. Telkens zal moeten worden beoordeeld wat de voornaamste oorzaak is van voorkomende klachten van een huurder. Daar waar niet kan worden vastgesteld dat koudebruggen de voornaamste oorzaak zijn van de klachten van een huurder, bestaat niet zonder meer recht op herstel, schadevergoeding of huurprijsvermindering.
Bij een discussie over koudebruggen en schimmel in een woning is het daarom van groot belang dat zowel vanuit technisch als juridisch oogpunt goed worden gekeken naar de situatie.

Bent u een huurder of verhuurder, en hebt u vragen over schadevergoeding of huurprijsvermindering in verband met gebreken, neem dan gerust contact met mij op.