Toetsing aanvangshuurprijs bij tijdelijke huurovereenkomsten
Gerard (G.J.) Scholten
Toetsing aanvangshuurprijs bij tijdelijke huurovereenkomsten
Toetsing tot 6 maanden na aanvang of tot 6 maanden na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst?
Inleiding
Met de komst van de tijdelijke huurovereenkomst in de Wet doorstroming huurmarkt 2015 (Wdh 2015) per 1 juli 2016 is ook artikel 7:249 BW gewijzigd. Dat artikel gaat over de mogelijkheid om de aanvangshuurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie. Vóór de Wdh 2015 was het mogelijk om de aanvangshuurprijs te laten toetsen, mits het verzoekschrift bij de huurcommissie was ingediend binnen 6 maanden na de aanvangsdatum van de huurovereenkomst. Per 1 juli 2016 is een tweede lid toegevoegd aan artikel 7:249 BW, waardoor bij tijdelijke huurovereenkomsten in de zin van de Wdh 2015 een aanvangshuurprijstoets mogelijk is tot 6 maanden na afloop van de tijdelijke huur. Dit omdat de huurder tijdens de tijdelijke huurovereenkomst geen verzoek bij de huurcommissie zal durven indienen.
De tekst van het tweede lid luidt sinds de invoering van de Wdh 2015:
In afwijking van lid 1 kan de huurder tot uiterlijk zes maanden na afloop van een door hem met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter als bedoeld in artikel 271 lid 1, tweede volzin, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.
Deze tekst blijkt vraagtekens op te roepen en leidt in de jurisprudentie tot tegenstrijdige uitspraken. Daarbij spelen de volgende vragen:
- Voor welke tijdelijke huurovereenkomsten geldt deze verlengde indieningstermijn?
- Geldt deze verlengde termijn alleen in geval van tijdelijke verhuur van zelfstandige woonruimten?
Alleen bij tijdelijke huurovereenkomst in de zin van de Wdh 2015
De verlengde termijn om een verzoek om toetsing van de aanvangshuur in te dienen geldt alleen indien het gaat om een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van de Wdh 2015, dat wil zeggen een tijdelijke huurovereenkomst met een overeengekomen maximale duur, die van rechtswege eindigt, indien de verhuurder tijdig een correcte aanzegging doet. Wanneer het gaat om een tijdelijke huurovereenkomst met een minimale duur, die niet van rechtswege eindigt, dan geldt dus de gewone indieningstermijn: binnen 6 maanden na aanvang van de huurovereenkomst.
Geldt de verlengde indieningstermijn alleen bij zelfstandige woonruimten?
In de literatuur en de jurisprudentie wordt verschillend gedacht over de vraag of de verlengde indieningstermijn alleen geldt bij tijdelijke huurovereenkomst ter zake van zelfstandige woonruimten (maximaal 2 jaar) of ook voor tijdelijke huurovereenkomsten ter zake van onzelfstandige woonruimten (die voor maximaal 5 jaar gesloten kunnen worden). Sommige rechters zijn van mening dat die verlengde indieningstermijn nooit geldt voor de tijdelijke verhuur van kamers (bijvoorbeeld: Kantonrechter Rotterdam in een aantal vonnissen van 11 februari 2022 [1]. Andere rechters gaan er vanuit dat geen beperking tot zelfstandige woonruimten geldt (bijvoorbeeld: Kantonrechter Amsterdam 14 december 2021 [2].
Wetsgeschiedenis
De tekst van het tweede lid van artikel 7:249 BW luidde in het wetsvoorstel aanvankelijk anders:
In afwijking van lid 1 kan de huurder tot uiterlijk 18 maanden na het tijdstip waarop een door hem met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 tweede volzin is ingegaan, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.
De wetgever nam als aanvangsmoment de ingangsdatum van de huurovereenkomst, maar gaf de gelegenheid om tot 18 maanden na die aanvang een verzoek in te dienen bij de Huurcommissie. Daarbij ging de wetgever uit van de oorspronkelijke maximumduur voor een tijdelijke huurovereenkomst ter zake van zelfstandige woonruimte (12 maanden). Tot 6 maanden na het einde van een dergelijke tijdelijke huurovereenkomst wilde de wetgever de mogelijkheid bieden om de huurprijs te laten toetsen. Door een amendement is die maximale tijdelijke duur echter opgetrokken naar 2 jaar. De indieners van dat amendement stelden voor om ook het tweede lid van artikel 7:249 BW anders te formuleren, waarbij niet langer aansluiting werd gezocht bij het aanvangsmoment van de tijdelijke huur, maar bij de einddatum.
Er is echter onvoldoende aandacht besteed aan het feit dat een tijdelijke huurovereenkomst ter zake van onzelfstandige woonruimte maximaal 5 jaar kan duren. In de Memorie van Toelichting is op pagina 20 [3] over de tijdelijke huurovereenkomst met betrekking tot onzelfstandige woonruimte wel gesteld:
Daarnaast geldt ook de verlengde termijn voor de toets van de aanvangshuurprijs van 18 maanden.
Die toelichting ging dus nog over de oorspronkelijke tekst van het tweede lid van artikel 7:249 BW. Het was kennelijk de bedoeling om bij alle tijdelijke huurovereenkomsten in de zin van de Wdh 2015 aan de huurder de mogelijkheid te bieden om tot 18 maanden na de aanvang van de huurovereenkomst de mogelijkheid te bieden om naar de Huurcommissie te stappen om de aanvangshuur te laten toetsen. Daarbij gold geen onderscheid tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimten.
Bij de wijziging van de tekst naar ‘zes maanden na het einde van de tijdelijke huurovereenkomst’ is in de tekst de beperking opgenomen ‘voor de duur van twee jaar of korter’. Uit de nieuwe tekst blijkt echter niet dat deze verlengde termijn alleen zou gelden voor tijdelijke huurovereenkomsten in de zin van de Wdh 2015 met betrekking tot zelfstandige woonruimten. Of is dat wel de bedoeling geweest van de wetgever door te verwijzen naar de maximale termijn van twee jaar?
Dat is onduidelijk. Over de uitleg van artikel 7:249 lid 2 BW is het laatste woord waarschijnlijk nog niet gezegd.
[1] ECLI:NL:RBROT:2022:997, 998, 999 en 1000
[3] TK 2015-2016, 34373, nr.3
Gerard (G.J.) Scholten
