Bewijsbeding inzake hoofdverblijf (deel II)

Verhuurders van woonruimte hebben in de huurovereenkomst vaak opgenomen dat de huurder in het gehuurde zijn hoofdverblijf moet hebben (en dit niet zonder toestemming in gebruik mag geven aan een derde of mag onderverhuren). Omdat het in de praktijk lastig te bewijzen is dat een huurder niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde, wordt ook vaak een bewijsbeding opgenomen dat de bewijslast hiervan bij de huurder legt. In dit blog bespreek ik in hoeverre een dergelijk bewijsbeding geldig is.

Onredelijk bezwarend beding

Een beding in de algemene voorwaarden is vernietigbaar indien het onredelijk bezwarend is voor de wederpartij. De rechter moet bovendien ambtshalve toetsen of een beding oneerlijk is uit het oogpunt van de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (Richtlijn 93/13/EEG). De consument wordt hierbij te hulp geschoten door de in de wet opgenomen zwarte lijst (beding is onredelijk bezwarend), grijze lijst (er wordt vermoed dat het beding onredelijk bezwarend is), en blauwe lijst bij Richtlijn 93/13/EEG (indicatie dat het beding onredelijk bezwarend is).

Op de blauwe lijst staat onder meer het beding (sub q) dat tot doel of tot gevolg heeft de consument een bewijslast op te leggen “die volgens het geldende recht normaliter op een andere partij bij de overeenkomst rust.” Een beding dat (uitsluitend) voorkomt op de indicatieve blauwe lijst behoeft niet noodzakelijkerwijs als oneerlijk te worden beschouwd. Met betrekking tot een dergelijk beding dient te worden nagegaan of het in de context die aan de orde is, een aanzienlijke en ongerechtvaardigde verstoring oplevert van het evenwicht in de zin van artikel 3 lid 1 Richtlijn 93/13/EEG.

De casus

In de zaak bij het gerechtshof Den Haag was in de huurovereenkomst een verplichting opgenomen tot het hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde én een verbod tot onderverhuur of ingebruikgeving. Daarbij was opgenomen dat indien de verhuurder het vermoeden heeft dat het gehuurde aan een derde in gebruik is gegeven of is onderverhuurd zonder haar voorafgaande schriftelijke toestemming, huurder op eerste schriftelijke verzoek van verhuurder zal dienen aan te tonen dat hij zijn hoofdverblijf onafgebroken in het gehuurde heeft behouden.

De verhuurder had in de woning een gezin aangetroffen waarbij de man verklaarde dat de huurder in het buitenland verbleef en zijn spullen in een afgesloten kamer lagen. De huurder werd nadien bij huisbezoeken meermaals niet thuis aangetroffen en buren verklaarden de hoofdhuurder al maanden niet te hebben gezien. De verhuurder start hierop een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst.

De kantonrechter oordeelt dat de verhuurder haar vermoeden van handelen in strijd met het verbod tot onderhuur niet deugdelijk heeft onderbouwd en wijst de vordering af.

De uitspraak

In hoger beroep wordt getwist over de geldigheid van het bewijsbeding. Het Gerechtshof Den Haag oordeelt op 9 november 2021 dat als sprake is van een deugdelijke onderbouwing van het vermoeden van verhuurder, het bewijsbeding niet onredelijk bezwarend is in de zin van artikel 6:236 sub k BW, 6:237 sub b BW en/of Richtlijn 93/13. Voor dit oordeel is redengevend dat het gaat om bewijs van feiten die in de sfeer van huurder liggen. Omdat aan de verplichting van huurder om aan te tonen dat hij zijn hoofdverblijf in het verhuurde heeft gehouden vooraf gaat dat verhuurder zijn vermoeden van onderhuur deugdelijk moet onderbouwen, is daarnaast geen sprake van een verstoring van het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en plichten van partijen.

Eerdere jurisprudentie

Mijn collega Gerard Scholten besprak in zijn blog onder meer de arresten van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 29 april 2020 (bewijsbeding rechtsgeldig) en het Gerechtshof Amsterdam van 2 april 2019 (bewijsbeding vernietigd). Belangrijk verschil met de zaak die speelde bij het Gerechtshof Amsterdam, is dat in die kwestie een zeer algemeen bewijsbeding was opgenomen. In zaken bij het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch en het Gerechtshof Den Haag ging het om een bewijsbeding dat slechts van toepassing was in geval van specifiek benoemde tekortkomingen van de huurder respectievelijk indien de verhuurder een gegrond vermoeden had van dergelijk tekortschieten.

Concluderend is een bewijsbeding niet per definitie oneerlijk. Er dient te worden nagegaan of het bewijsbeding een aanzienlijke en ongerechtvaardigde verstoring oplevert van het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Voor vragen over de rechtsgeldigheid van (bewijs)bedingen, kunt u contact met mij opnemen.