Hoge Raad doet uitspraak: corona en huurkorting

Er is eindelijk duidelijkheid. Huurders van 290-bedrijfsruimte kunnen in beginsel aanspraak maken op huurprijsvermindering. Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad namelijk beslist op welke wijze de huurprijs kan worden verminderd als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie.

Deze uitspraak van de Hoge Raad ziet op huurders van 290-bedrijfsruimte (winkels, horeca etc.), die voor hun omzet afhankelijk zijn van de komst van publiek en deze ruimte niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren als gevolg van allerlei overheidsmaatregelen. De overheidsmaatregelen zien dus niet alleen op een gedwongen sluiting maar ook op overheidshandelen zoals adviezen, waardoor bijvoorbeeld geen of veel minder publiek naar de gehuurde 290-bedrijfsruimte komt.

De van overheidswege opgelegde sluiting is geen gebrek

In tegenstelling tot wat tot voor kort in de rechtspraak en de literatuur vaak wel werd aangenomen, overweegt de Hoge Raad dat de door de overheid opgelegde sluiting van 290-bedrijfsruimte geen gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

De Hoge Raad komt tot deze conclusie nu uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:204 BW niet volgt  dat bedoeld is algemene overheidsmaatregelen die voor partijen onvoorzienbaar zijn en zijn gericht op beperkingen in de uitoefening van het bedrijf, zoals de verplichte sluiting van 290-bedrijfsruimten als gevolg van de coronapandemie, aan te merken is als een gebrek. Ook mag de huurder niet verwachten dat de verhuurder hem van dergelijke beperkingen vrijwaart.

Coronacrisis is een onvoorziene omstandigheid

Een onvoorziene omstandigheid, als bedoeld in artikel 6:258 BW, is een omstandigheid die op het moment van totstandkoming van de huurovereenkomst nog in de toekomst is gelegen en waarbij partijen dus nog geen rekening hebben kunnen houden.

De Hoge Raad oordeelt dat het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van de gehuurde 290–bedrijfsruimte als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie een dergelijke onvoorziene omstandigheid betreft. Het gevolg hiervan is dat de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door bijvoorbeeld de huurprijs te verlagen.

Deze uitspraak van de Hoge Raad ziet alleen op huurovereenkomsten, die zijn gesloten vóór 15 maart 2020. Ten aanzien van huurovereenkomsten die na deze datum zijn gesloten, zal per geval beoordeeld moeten worden of wel of niet sprake is van een onvoorziene omstandigheid.

Berekening huurkorting: vastelastenmethode

De Hoge Raad ziet aanleiding om een rekenmodel te geven, dat als handvat dient voor de berekening van de huurprijsvermindering. Het uitgangspunt is daarbij dat het nadeel tussen partijen gelijkelijk verdeeld wordt, voor zover de huurder niet reeds is gecompenseerd door de financiële steun van de overheid in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL). Er kunnen echter omstandigheden aanwezig zijn, bijvoorbeeld in de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, dat wordt afgeweken van de gelijke verdeling van het nadeel.

De huurprijsvermindering wordt berekend aan de hand van de vastelastenmethode. Deze methode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering:

1. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
2. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
3. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
4. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

In zijn uitspraak laat de Hoge Raad aan de hand van fictieve bedragen zien hoe een dergelijke berekening uitpakt (zie r.o. 3.3.4). Op die manier is de vastelastenmethode van de Hoge Raad goed te volgen.

Deze uitspraak van de Hoge Raad geeft rechters handvatten hoe om te gaan met een geschil over huurprijsvermindering voor 290-bedrijfsruimte ten gevolge van de coronapandemie. Huurders en verhuurders kunnen daarnaast hun coronaconflict mogelijk oplossen door in onderling overleg tot een gewijzigde huurprijs te komen aan de hand van deze berekening.

Tenslotte

Toch laat de Hoge Raad ook aan aantal zaken onbeantwoord. Zo wordt niet duidelijk hoe nu om te gaan met vraagstukken als: de extra inkomsten van een huurder uit een webshop, een particuliere verhuurder, die voor zijn pensioen afhankelijk is van de huurinkomsten en de mogelijke huurkorting voor huurders van 230a-ruimte, zoals sportscholen, bioscopen en een reisbureau, die toch ook tijdens de lockdown hun gehuurde ruimte hebben moeten sluiten. Deze open eindjes zullen in de toekomst zeker nog ruimte voor discussie geven. Het is afwachten hoe de rechtspraak zich verder zal ontwikkelen.

Mocht u hierover vragen hebben dan wel zelf een verhuurder/huurder zijn die aanloopt tegen een dergelijke casus, neem dan vooral contact met ons op.