Servicekosten bij geliberaliseerde verhuur van woonruimte

Bij geliberaliseerde verhuur van woonruimte worden doorgaans aan de huurder diverse bijkomende services geleverd en in rekening gebracht. Hierbij valt onder meer te denken aan kosten voor schoonmaak, glasbewassing, tuinonderhoud, internet etc. Het servicepakket staat doorgaans opgesomd in de huurovereenkomst. Maar welke kosten mag de verhuurder hiervoor in rekening brengen, en kan de verhuurder services die niet in de huurovereenkomst stonden maar wel zijn geleverd ook doorberekenen? Lees hierover meer in dit blog.

De wet

De wet bepaalt in artikel 7:259 BW dat de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot servicekosten het bedrag beloopt dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen. Servicekosten kunnen dus slechts aan een huurder worden doorbelast voor zover partijen dat zijn overeengekomen. Artikel 7:259 BW geldt ook voor geliberaliseerde verhuur van woonruimte en is van dwingend recht.

Overeengekomen servicekosten of werkelijke kosten

De Hoge Raad heeft bij arrest van 24 april 2020 geoordeeld dat onder ‘overeengekomen’ servicekosten moet worden verstaan de overeenstemming tussen verhuurder en huurder naar aanleiding van de jaarlijks door de verhuurder te verstrekken specificatie van de servicekosten. Als partijen over die afrekening geen overeenstemming bereiken, dan geldt dat de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten volgens de Hoge Raad in relatie moet staan tot de werkelijke kosten. Het is dus niet zo dat het in de huurovereenkomst opgenomen bedrag aan servicekosten heeft te gelden als de ‘overeengekomen’ betalingsverplichting.

Wijziging servicepakket

Partijen kunnen na aanvang van de huurovereenkomst (stilzwijgend) overeenkomen het servicepakket te wijzigen. In de meeste model huurovereenkomsten is in de algemene bepalingen opgenomen dat huurders aan een inkrimping of uitbreiding van de te verzorgen services gebonden zijn, indien tenminste 70% van de huurders daarmee heeft ingestemd. Stilzwijgende overeenstemming wordt echter niet snel aangenomen. En wat geldt als de services niet zijn vermeld in de overeenkomst maar wel vanaf de aanvang van de huur jarenlang zijn geleverd en betaald door de huurders?

De uitspraak

De kantonrechter Zeeland-West-Brabant oordeelt op 28 juli 2021 dat het enkele feit dat huurders niet hebben geprotesteerd, niet maakt dat zij stilzwijgend hebben ingestemd dat die aanvullende services onderdeel zouden uitmaken van de huurovereenkomst en zouden worden doorbelast. De eindafrekeningen zijn ook niet te beschouwen als een aanbod tot uitbreiding van het servicepakket. De kantonrechter maakt ook duidelijk dat uit het arrest van 24 april 2020 van de Hoge Raad niet kan worden afgeleid dat bij uitblijven van protest tegen een afrekening, de niet in de huurovereenkomst vermelde services onderdeel zijn gaan uitmaken van de huurovereenkomst. De kantonrechter oordeelt ook nog dat geen sprake is van ongerechtvaardigde verrijking van de huurders.

Terugbetaling?

De verhuurder had in deze zaak subsidiair betoogd dat voor de huurders de vervaltermijn ex artikel 7:260 lid 2 BW moet worden toegepast die geldt bij niet-geliberaliseerde verhuur. In dat artikel is bepaald dat partijen bij het niet bereiken van overeenstemming over de afrekening binnen 30 maanden na afloop van het kalenderjaar de huurcommissie om een uitspraak kunnen verzoeken. Dit zou in deze zaak voor de huurders van geliberaliseerde woonruimte betekenen dat zij over de jaren 2016 en 2017 geen recht hebben op terugbetaling. De kantonrechter gaat hier echter niet in mee, mede omdat het toepassen van een niet in de wet opgenomen vervaltermijn in strijd zou zijn met de rechtszekerheid. De kantonrechter komt de verhuurder echter toch nog tegemoet, door te oordelen dat de huurders naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak meer kunnen maken op terugbetaling van de over 2016 en 2017 betaalde bedragen.

Voor vragen over geliberaliseerde verhuur van woonruimte, kunt contact met mij opnemen.