Een verhuurder moet schadevergoeding betalen aan een huurder, hoe kan dat?

In een zaak die voor de rechtbank Amsterdam speelde werd een verhuurder veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding aan een huurder (uitspraak van 20 april 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:1858). De verhuurder had een woning verhuurd aan een drietal kamerbewoners. De verhuurder gaf op enig moment aan de kamerbewoners met een zielig verhaal aan, dat zij tezamen met haar man en kinderen door omstandigheden weer in de door haar verhuurde woning moest gaan wonen. De verhuurder had de woning juridisch gezien “dringend nodig voor eigen gebruik”. Dringend eigen gebruik is op zich een in de wet genoemde grond om de huur te beëindigen. Een juridische procedure om de huur in het kader van dringend eigen gebruik te beëindigen kan jaren duren. De verhuurder verzocht de kamerbewoners vrijwillig akkoord te gaan met een einde van de huurovereenkomst. De huur werd beëindigd.

Tot niet geringe verbazing van één van de huurders bleek dat een aantal weken na het beëindigen van de huur, de woning weer te huur werd aangeboden. De verhuurder had de woning dus niet zelf in gebruik genomen. In de wet is opgenomen dat wanneer een verhuurder zich op dringend eigen gebruik beroept en het in dat kader tot een einde huur komt en achteraf blijkt dat er voor de verhuurder nooit een wil heeft bestaan om de woning zelf duurzaam in gebruik te nemen, de verhuurder aan de vertrokken huurder een schadevergoeding moet betalen. De huurder moet dan wel aantonen dat bij de verhuurder de wil de woning duurzaam in gebruik te nemen heeft ontbroken, zie artikel 7:276 BW.

Over deze kwesties wordt in de praktijk heel weinig geprocedeerd. Want ga er maar aan staan als huurder te bewijzen dat de verhuurder nooit de wil heeft gehad om zelf in de woning te gaan wonen. Het kost tijd, geld en negatieve energie.

In deze zaak durfde de huurder het toch aan een slaagde in haar opdracht te bewijzen dat de verhuurder haar had bewogen om de huur op te zeggen in het kader van dringend eigen gebruik. Ook slaagde ze erin te bewijzen dat de wil de woning duurzaam in gebruik te nemen had ontbroken. De huurder werd in haar bewijs geholpen door een mede kamerbewoner die het verhaal van de verhuurder van destijds ook had gehoord. De kantonrechter was van mening dat de huurder recht had op schadevergoeding.

Wat is nu de schade voor een kamerbewoner die op onterechte gronden is vertrokken?

De huurder vordert in de zaak een schadebedrag van totaal € 12.445,52: verhuiskosten, opslagkosten, reiskosten, meerkosten nieuwe kamerhuur, smartengeld en kosten eigen bijdrage in verband met de hulp van haar “pro deo advocaat”. De kantonrechter vond de hulp van vader en broer die onder “verhuiskosten” waren geschaard onterecht. Het gevorderde smartengeld werd ook afgewezen.

De huurder vorderde de hogere huur voor haar nieuwe kamer als meerkosten tot en met 1 februari 2024 als toekomstige schade. De kantonrechter kent de meerkosten huur slechts toe tot april 2021 omdat de rechter van mening is dat het vooralsnog onduidelijk is hoe lang de huurder nog in de nieuwe kamer blijft wonen, en het schade toebrengende feit op een zeker moment geacht moet worden te zijn uitgewerkt.

De overige posten worden (deels) toegewezen en de huurder wordt een bedrag aan € 7.799,14 met wettelijke rente toegewezen.

Moraal van het verhaal: al is de leugen nog zo snel, de waarheid achterhaalt hem wel, soms in een juridische procedure als de huurder er zin in heeft.