Aansprakelijkheid bouwkundig tekenaar voor bouwvergunningen die geweigerd worden?

Kan een bouwkundig tekenaar aansprakelijk worden gesteld voor schade doordat bouwvergunningen geweigerd worden? Dat is onder bepaalde omstandigheden mogelijk. Recent deed het hof ’s-Hertogenbosch uitspraak (hier te vinden) in een zaak, waarin een bouwkundig tekenaar voor een opdracht met een factuurwaarde van ca. € 2.000,- aansprakelijk werd gesteld door zijn opdrachtgever voor schade van ca. € 150.000,-. De bouwkundig tekenaar kwam er in deze zaak met de schrik vanaf. Hierna bespreek ik deze uitspraak en geef ik ook tips hoe dit soort situaties te voorkomen.

Wat was er aan de hand?

Het gaat in deze zaak om een bouwkundig tekenaar, die de opdracht krijgt om bouwkundige tekeningen te maken in verband met het voornemen van de opdrachtgever tot legalisatie/uitbreiding van stallen waarin de opdrachtgever een pluimveehouderij exploiteert. De opdracht is mondeling verstrekt en niet schriftelijk bevestigd. De bouwkundig tekenaar brengt voor zijn werkzaamheden in totaal € 2.161,57 in rekening.

De opdrachtgever dient vervolgens aanvragen in bij de gemeente voor milieuvergunningen en bouwvergunningen. Voor het maken van de tekeningen ten behoeve van de aanvraag van de milieuvergunningen, schakelt de opdrachtgever een extern adviesbureau in. Dat is een andere partij dan de bouwkundig tekenaar.

De gemeente wijst de vergunningsaanvraag af. Als reden wordt opgevoerd dat de aangevraagde uitbreiding niet binnen het bouwblok valt. De opdrachtgever gaat vervolgens zonder succes in bezwaar en vervolgens in beroep tegen deze afwijzing.

De opdrachtgever stelt vervolgens de bouwkundig tekenaar aansprakelijk en start een procedure bij de rechtbank. Volgens de opdrachtgever had hij de bouwkundig tekenaar opdracht gegeven om tekeningen te maken van de gewenste uitbreiding, passend binnen het bouwvlak. Daaraan voldeden de tekeningen niet, aangezien de door hem getekende uitbreiding niet paste binnen het bouwblok, zoals in 2002 aangevraagd en in 2004 vergund, maar ook niet binnen het gemeentelijke bouwvlak. De bouwkundig tekenaar zou daardoor toerekenbaar tekortgeschoten zijn, zodat hij aansprakelijk is voor de schade die de opdrachtgever daardoor heeft geleden. Die schade beloopt volgens opdrachtgever een bedrag van in totaal € 154.825,48.

De rechtbank in eerste aanleg wijst de vorderingen van de opdrachtgever af. Volgens de rechtbank is de bouwkundig tekenaar niet tekortgeschoten, zodat geen verplichting tot schadevergoeding bestaat. De opdrachtgever gaat vervolgens in hoger beroep van deze uitspraak.

Wat vindt het hof ervan?

Het hof vindt van belang wanneer de opdracht is verstrekt. Dat houdt namelijk verband met de volgorde van de werkzaamheden van de bouwkundig tekenaar en de andere partij die de tekeningen voor de milieuaanvraag heeft gedaan. Het hof volgt de bouwkundig tekenaar in zijn stelling dat de opdracht eind september 2010 moet zijn verstrekt. Dat is van belang, omdat de bouwkundig tekenaar stelt dat hij bij zijn werkzaamheden is uitgegaan van de maatvoering in de tekeningen van de derde partij die hij op 28 september heeft ontvangen.

De opdrachtgever heeft volgens het hof niet aannemelijk gemaakt dat hij de bouwkundig tekenaar, met het oog op de opdracht om bouwkundige tekeningen voor de uitbreiding van de stallen te vervaardigen, rechtstreeks dan wel via de andere partij, bepaalde instructies voor de situering daarvan op zijn perceel heeft gegeven of dat de tekeningen van de bouwkundig tekenaar bepalend zouden zijn geweest voor de werkzaamheden van de door opdrachtgever ingeschakelde derde partij in plaats van omgekeerd. Dat de opdracht aan de bouwkundig tekenaar verder reikte dan alleen het opstellen van bouwkundige tekeningen, heeft de opdrachtgever evenmin aannemelijk gemaakt. Het hof is van oordeel is dat de opdracht aan de bouwkundig tekenaar was beperkt tot het vervaardigen van bouwkundige tekeningen en niet tevens omvatte advisering, begeleiding, het voorbereiden van aanvragen, het leveren van commentaar en/of het waarschuwen voor uitvoeringsproblemen. Het ging om een deelaspect van het gehele traject dat de opdrachtgever voor ogen had.

Uitgaande van deze beperkte strekking van de opdracht en de beperkte verantwoordelijkheid die daaruit voor hem voortvloeide, stelt het hof vast dat de bouwkundig tekenaar heeft gedaan wat er redelijkerwijze van hem verwacht kon worden, namelijk het vervaardigen van bouwkundige tekeningen op basis van de hem daartoe verstrekte gegevens. De kwaliteit van die tekeningen staat op zich niet ter discussie, zodat geen sprake is van een tekortkoming of onrechtmatig handelen door de bouwkundig tekenaar.

Maar ook indien het voorgaande anders zou zijn geweest, kan dat volgens het hof niet leiden tot aansprakelijkheid voor de gestelde schade. Uit de bestuursrechtelijke procedure blijkt namelijk dat ook wanneer er geen sprake zou zijn geweest van overschrijding van het bouwvlak in de tekeningen van de bouwkundig tekenaar, dan nog zou de door opdrachtgever beoogde legalisering/uitbreiding van zijn stallen niet zijn gerealiseerd. Dat komt omdat dan sprake zou zijn van toename van de bestaande bebouwing en dat is op zichzelf een (verplichte) afwijzingsgrond. Dat betekent dat het causale verband tussen de gestelde wanprestatie en/of onrechtmatige daad en de vermeende schade ontbreekt, zodat ook op die grond geconcludeerd moet worden dat er geen aansprakelijkheid kan worden vastgesteld.

Bouwkundig tekenaar komt met de schrik vrij

De bouwkundig tekenaar komt dus ook in hoger beroep met de schrik vrij. Hoewel de uitkomst in deze zaak mij juist voorkomt, had het ook anders kunnen lopen. Er zijn namelijk tal van wettelijke voorschriften waarmee een adviseur, zoals de bouwkundig tekenaar, rekening moet houden om te bereiken dat de plannen van de opdrachtgever juridisch uitvoerbaar zijn. Van de adviseur mag worden verwacht dat hij goed zijn weg weet in deze jungle van complexe regels en dat hij bij de uitvoering van zijn werkzaamheden rekening houdt met juridische obstakels die op de weg van de opdrachtgever kunnen liggen. Dat gaat niet zo ver dat de adviseur ook moet instaan voor de juridische haalbaarheid, maar hij zal de opdrachtgever doorgaans wel moeten wijzen op de (on)mogelijkheden en de risico’s. Nu de bouwkundig tekenaar niet aansprakelijk is, rijst de vraag of de opdrachtgever niet beter de andere adviseur, die de tekeningen voor de aanvraag van de milieuvergunningen heeft gemaakt, had kunnen aanspreken. Of dit is gebeurd is mij niet bekend. Het is mogelijk dat de overeenkomst met deze adviseur of het tijdsverloop hieraan in de weg staat.

Tips van Tomlow Advocaten

Naar mijn mening hadden veel van de discussiepunten die tot de procedure in eerste aanleg en vervolgens hoger beroep hebben geleid, prima voorkomen kunnen worden.

Om te beginnen raad ik altijd aan om de opdracht schriftelijk vast te leggen, en niet – zoals hier – de afspraken alleen maar mondeling te maken. Op die manier zal er minder snel discussie kunnen ontstaan over de inhoud en reikwijdte van de opdracht. Verder raad ik elke adviseur, of dit nou een bouwkundig tekenaar is die een deelopdracht uitvoert of een architect die een meeromvattende opdracht krijgt, om goede afspraken te maken over aansprakelijkheid.

Dat kan (bij voorkeur) in de overeenkomst zelf, maar kan ook door gebruik te maken van algemene voorwaarden. De Nieuwe Regeling (DNR) is een goed voorbeeld daarvan. Dit is een door de brancheverenigingen BNA en NLingenieurs ontwikkelde set standaard algemene voorwaarden die in de praktijk vaak wordt gehanteerd door adviseurs. Deze voorwaarden zijn te gebruiken door alle adviseurs, en zijn dus niet alleen maar geschikt voor architecten of ingenieurs. De DNR dwingt om de schriftelijke opdracht vast te leggen, desgewenst aan de hand van een model basisopdracht, en bevat tal van aansprakelijkheidsbeperkingen. Zo is onder meer de schade waarvoor een adviseur aansprakelijk kan zijn standaard beperkt tot directe schade (bedrijfsschade is uitgesloten), is de schade in de omvang beperkt (bij professionele opdrachtgevers tot een bedrag gelijk aan de advieskosten met een maximum) en is ook de maximale aansprakelijkheidsduur beperkt. De DNR en de Model Basisopdracht zijn gratis te downloaden onder meer via de website van de BNA https://www.bna.nl/servicedocumenten/dnr

De DNR is in het voordeel van de adviseur geschreven. Opdrachtgevers willen de DNR daarom soms niet (ongewijzigd) accepteren. Ook zijn er adviseurs die hun aansprakelijkheid nog verder willen inperken dan al het geval is in de DNR. In beide gevallen biedt de DNR met het bijbehorende model basisopdracht een prima startpunt. Uiteraard raad ik altijd aan om gespecialiseerd juridisch advies in te winnen bij het opstellen en/of beoordelen van een contract. Verder is het uiteraard ook van belang om de algemene voorwaarden op een juridisch waterdichte manier van toepassing te verklaren en ter hand te stellen om te voorkomen dat de algemene voorwaarden buiten toepassing worden verklaard.

Bent u als opdrachtgever of adviseur betrokken bij een bouwproject, neem dan gerust contact met mij op. Ik ben specialist op het gebied van vastgoedcontracten.