Houd de woning schoon en netjes: bedwantsenplaag, huurder moet ontruimen

Het komt vaak voor dat huurders slecht voor hun woning zorgen. Niet iedereen is even proper. Stank- en geuroverlast, en ongedierte komen vaak voor. Loopt het de spuigaten uit, dan moet er worden ingegrepen. Een huurder wordt dan verweten zich als een slecht huurder te gedragen. Uit artikel 7:213 BW blijkt dat een huurder “zich als goed huurder dient te gedragen”. Wat houdt dit “containerbegrip” in? Goed huurderschap ziet onder andere ook op tijdig de huur betalen, geen hennep telen, geen overlast aan omwonenden veroorzaken, wonen in de woning enz.

Op 19 april 2021 wees de Rechtbank Rotterdam een kort geding vonnis (zie ECLI:NL:RBROT:2021:4726), waarin een huurder zijn woning moet ontruimen, omdat hij voor de tweede keer een bedwantsenplaag in zijn eigen woning heeft veroorzaakt. Huurders van 11 andere belendende panden ondervonden ook last van de bedwantsen. Hij had zich niet als goed huurder gedragen door nog eens een bedwantsenplaag te veroorzaken.
Bedwantsen, wandluizen, ook wel bed bugs genoemd, zijn kleine insecten die vooral in bedden en matrassen van hotelkamers leven, en ’s nachts op zoek gaan naar eten: het bloed van een mens. De bultjes van een bedwantsen jeuken. Bedwantsen gedijen goed bij slechte hygiëne.

Tweede Kans huurovereenkomst

Na het veroorzaken van de bedwantsenplaag wordt de huurder een Tweede Kans huurovereenkomst aangeboden op een nieuw adres. In de Tweede Kans huurovereenkomst bevestigt de huurder dat hij eerder de bedwantsenplaag heeft veroorzaakt. De huurder draagt er  zorg voor dat in de nieuwe woning geen bedwantsenplaag meer ontstaat.
Een half jaar na het sluiten van de Tweede Kans huurovereenkomst gaat het mis. Uit een rapportage blijkt dat er sprake is van een zeer onhygiënische situatie in de woning. Bloedsporen van bedwantsen treft men aan op kleding en lakens van de huurder. Op de kleding van de bewoner (blouse), die hij ten tijde van de rapportage drie dagen draagt, worden bedwantsen aangetroffen. De rapportage vermeldt dat, gezien de hygiënische omstandigheden, een verhoogd risico op migratie van bedwantsen bestaat en de direct aangrenzende woningen een verhoogd risico lopen op besmetting.

De woningcorporatie vindt dat de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt. De huurder handelt ook in strijd met de verplichtingen uit de Tweede Kans huurovereenkomst. Op zijn beurt ontkent de huurder iets te maken te hebben met de bedwantsen. Volgens de huurder staat de oorzaak van de bedwantsenplaag niet vast. Het feit dat zowel in zijn eerdere woning als ook in zijn huidige woning bedwantsen zijn aangetroffen, is toeval volgens hem. De huurder stelt ook dat hij de bedwantsenplaag heeft laten bestrijden door een gespecialiseerd bedrijf en hij betwist dat zijn woning hygiënisch niet op orde is. De huurder beroept zich erop dat de aanvullende voorwaarden van de Tweede Kans huurovereenkomst niet zijn ondertekend door de bewindvoerder. Om die reden kan de woningcorporatie zich niet op de rechtsgevolgen van de aanvullende huurvoorwaarden beroepen.

De kantonrechter is snel klaar met het verweer van de huurder. De tweede woning is van tevoren geïnspecteerd op bedwantsen. De voorzieningenrechter acht het zeer aannemelijk dat de bron van de besmetting de woning van de huurder is. Tevens vindt de voorzieningenrechter het zeer aannemelijk dat de hygiëne in de woning van de huurder niet op orde is, gezien de rapportage en het feit dat huurder niet betwist dat zijn kleding die hij ten tijde van de rapportage aan had, vervuild was met bloedsporen van bedwantsen.

De voorzieningenrechter meent dat de huurder daarmee in strijd handelt met goed huurderschap. Bovendien komt de huurder de verplichtingen uit hoofde van de Tweede Kans huurovereenkomst niet na. Dat de bewindvoerder de aanvullende huurvoorwaarden niet heeft medeondertekend, baat de huurder niet. De bewindvoerder is immers op de hoogte van de aanvullende voorwaarden en kan dat ook zijn vanwege een eerder toegezonden brief, waarin gewaarschuwd werd om geen bedwantsenplaag meer te veroorzaken.

De voorzieningenrechter ziet dat de huurder belang heeft bij zijn woning en dat een ontruiming een negatief effect heeft op de persoonlijke situatie van de huurder. Het belang van omwonenden om verschoond te blijven van bedwantsen weegt echter zwaarder.

Huurdersonderhoud

In vervuilingszaken en zaken waarin ongedierte in woningen een rol speelt, kan de verhuurder ook wijzen op het Besluit kleine herstellingen. Huurders moeten namelijk zelf in de woning en overigens ook in de tuin, huurdersonderhoud plegen. In de wet, zie artikel 7:217 BW, staat dat de huurder verplicht is om op zijn kosten kleine herstellingen te verrichten. In artikel 7:240 BW is opgenomen dat via een Algemene Maatregel van Bestuur herstellingen worden aangewezen, die moeten worden aangemerkt als kleine herstellingen die voor rekening van de huurder zijn. Het Besluit kleine herstellingen geeft gedetailleerd, maar niet limitatief, aan wat huurdersonderhoud inhoudt.

Onder kleine herstellingen wordt onder andere verstaan:

• het schoonhouden van het woonruimtegedeelte van het gehuurde en van de gemeenschappelijke ruimten;
• het wassen en schoonhouden van de binnen- en buitenzijde van de ruiten, kozijnen, deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen, voor zover deze voor huurder bereikbaar zijn;
• het bestrijden van ongedierte, voor zover daaraan geen noemenswaardige kosten verbonden zijn en voor zover de aanwezigheid van dit ongedierte geen gevolg is van de bouwkundige situatie van de woonruimte;
• onderhoud aan tuinen;
• het vervangen van kraanleertjes;
• het gangbaar houden van scharnieren van deuren, luiken en ramen, sloten en kranen;
• het vervangen van beschadigde ruiten;
• het aanbrengen van tochtwerende voorzieningen.

Het spreekt voor zich dat de huurder de woning niet schoon heeft gehouden en dat hij niet afdoende ongedierte heeft bestreden.

In de praktijk wordt mij wel gevraagd waar het schoonhouden van de woning “staat” of “waar staat” dat de huurder de schutting moet beitsen, de tuin moet verzorgen of het badkamergarnituur moet vernieuwen of vervangen: kijk in het Besluit kleine herstellingen! Als de huurder geen huurdersonderhoud pleegt, is de huurder daarop aan te spreken onder verwijzing naar het Besluit kleine herstellingen.