Financieringsvoorbehoud

De rechtbank Noord-Holland oordeelde op 14 april van dit jaar over de vraag of de koper van een woning zich voldoende had ingespannen om financiering te verkrijgen (ECLI:NL:RBNHO:2021:3068). Dit vonnis bevat twee oordelen die bespreking verdienen. Ten eerste de vraag of door de koper is voldaan aan zijn inspanningsverplichting. Ten tweede of de contractuele boete gematigd moet worden.

Eerst de feiten

Partijen in deze procedure sluiten een koopovereenkomst voor de aankoop van een woning. In deze overeenkomst nemen zij een financieringsvoorbehoud op. Dat voorbehoud houdt in dat de koper de overeenkomst kan ontbinden als hij niet uiterlijk op 24 januari 2020 financiering voor de woning heeft verkregen. Partijen komen overeen dat koper aan zijn documentatieplicht heeft voldaan als hij een offerte bij ten minste één geldverstrekkende instelling heeft aangevraagd.

Voor het verkrijgen van de financiering (bij de ASN Bank) wordt een taxatie van de woning uitgevoerd. De taxateur constateert een scheur in de gevel en vermoed dat een funderingsprobleem daarvan de oorzaak is. De bank verlangt om die reden een bouwtechnische keuring van de woning.

De koper besluit deze keuring niet uit te laten voeren en ontvangt kort daarna een afwijzing van de financieringsaanvraag. De aanvraag voldeed niet aan de voorwaarden van de ASN Bank, op grond waarvan de aanvraag is afgewezen. De koper ontbindt de overeenkomst met een beroep op het financieringsvoorbehoud.

Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank overweegt dat de koper verplicht is om al het redelijke te doen om de financiering te verkrijgen en het is aan de koper om te stellen en te bewijzen dat hij aan deze inspanningsverplichting heeft voldaan. In dit geval oordeelt de rechtbank dat de koper niet aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan. De ASN Bank heeft de aanvraag afgewezen omdat de koper geen bouwkundig rapport en schoongrondverklaring aanleverde. Door deze stukken niet aan te leveren heeft de koper niet al het redelijk mogelijke gedaan.

Daarbij overweegt de rechtbank dat de koper, ondanks dat de scheur zichtbaar was in de verkoopbrochure, niet voorafgaande aan de aankoop van de woning beter onderzoek heeft verricht naar deze scheurvorming. Ook weegt de rechtbank mee dat de verkoper heeft aangeboden om de kosten voor de bouwtechnische keuring te willen vergoeden. Tot slot overweegt de rechtbank dat de kopers niet een tweede hypotheekaanvraag bij een andere bank hebben ingediend.

De rechtbank oordeelt dat het niet relevant is dat partijen waren overeengekomen dat er slechts bij een geldverstrekkende instelling een offerte hoefde te worden aangevraagd.

De conclusie is dat de koper geen beroep mocht doen op het financieringsvoorbehoud.  De overeenkomst is dus niet (rechtsgeldig) ontbonden door de koper.

Matiging van de boete

Partijen kwamen een contractuele boete overeen van 10% van de koopsom bij toerekenbare tekortkoming. De verkoper maakt in de procedure aanspraak op de betaling van deze boete. Koper vraagt de rechtbank om die boete te matigen.

In de wet (artikel 6:94 lid 1 BW) staat dat matiging allen mag plaatsvinden als “de redelijkheid dit klaarblijkelijk eist”. Met andere woorden, de rechter moet terughoudend zijn met het matigen van boetes. Alleen wanneer het opleggen van de volledige boete buitensporig en onaanvaardbaar is, mag de rechter matigen. Om een beroep op matiging te laten slagen zal het dus goed onderbouwd moeten worden met concrete feiten en omstandigheden. De koper kan niet volstaan met de mededeling dat de verkoper geen schade leed of dat de hoogte van de boete niet in verhouding is met de geleden schade.

Uit andere recente uitspraken blijkt dat een relevante gebeurtenis kan zijn dat de woning alsnog snel of voor een betere prijs is verkocht (ECLI:NL:GHARL:2020:3416 en ECLI:NL:RBROT:2021:652).

Ook de financiële situatie van de koper kan een rol spelen bij het matigen van de boete.

In deze casus ziet de rechtbank redenen om de boete te matigen. Daarbij speelt net als bij de uitspraken hierboven een rol dat de woning niet al te lang te koop heeft gestaan voordat die alsnog voor tenminste dezelfde prijs is verkocht. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat het verschil tussen de schade en de hoogte van de boete zo groot is dat die boete gematigd moet worden. In plaats van € 17.500,00 moet de koper een boete van € 8.750,00 betalen.

Conclusie

Als koper van een woning (onder voorbehoud van financiering) moet je je inspannen om de financiering te verkrijgen. Ook als de bank aanvullende voorwaarden stelt of als extra kosten moeten worden gemaakt in het kader van de aanvraag. Zelfs het indienen van een tweede aanvraag bij een andere bank kan tot die inspanningsverplichting behoren. Of partijen dat nu expliciet zijn overeengekomen of niet.

Of rechters bereid zijn om een contractuele boete te matigen is erg afhankelijk van de feiten en omstandigheden. Voor de kopers is het wel zaak om voldoende concreet te stellen waarom matiging klaarblijkelijk geëist is. In deze uitspraak en de uitspraken van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden en de Rechtbank Rotterdam vinden we een aantal omstandigheden die daarbij een rol kunnen spelen.