Onderhuur van woonruimte; hoe zit het ook al weer?

Door de woningnood wordt er veel onderverhuurd. Met name in de grote steden. Studenten verhuren zonder medeweten van hun verhuurder hun kamer onder omdat ze een jaar in het buitenland gaan studeren; sociale huurwoningen worden voor een flink bedrag boven de oorspronkelijke huurprijs onderverhuurd.

Hoe zit het juridisch ook al weer met onderhuur?

In de meeste algemene voorwaarden die van toepassing zijn op huurovereenkomsten voor woningen, is onderhuur zonder toestemming van de verhuurder verboden. Er staan hoge boetes op illegale onderhuur, ook kan de behaalde winst, die de huurder heeft gehad met de onderhuur, afgeroomd worden.

Onderhuur is niet gemakkelijk te bewijzen. Grote woningcorporaties hebben speciale afdelingen die woonfraude aanpakt via het doorzoeken van verhuursites, huisbezoeken en het interviewen van omwonenden.

Als onderhuur wordt geconstateerd leidt dat meestal tot het einde van de huurovereenkomst tussen de verhuurder en huurder. Maar hoe te handelen als de onderhuurder die in de woning zit niet vertrekt of wat te doen als de verhuurder (A) niet op de hoogte is van de onderhuur en bij verrassing bij een ontruiming op basis van bijvoorbeeld huurachterstand ineens geconfronteerd wordt met een onderhuurder (C) die stelt in de woning te wonen op basis van een onderhuurovereenkomst die hij heeft met de huurder (B) van de verhuurder (A)?

In de wet staat in artikel 7:269 BW: dat als de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, wordt in geval van beëindiging van de huur tussen huurder en verhuurder voortgezet door de verhuurder.

Dus als de huurovereenkomst tussen verhuurder (A) en huurder (B) eindigt, wordt de onderhuurovereenkomst met de onderhuurder (C) door de verhuurder (A) voortgezet. Het onderhuurartikel gaat niet op bij onzelfstandige woningen (o.a. kamerhuur). Dus als een kamerbewoner zich beroept op voortzetting van de huur bij het einde van een kamerhuurovereenkomst dan is dat tevergeefs. De onderhuurder dient de kamer te verlatenen in het ergste geval zal een procedure gestart moeten worden om de kamerbewoner uit de kamer te krijgen via een ontruimingsprocedure, omdat de onderhuurder juridisch gezien zich zonder recht of titel zich in de kamer bevindt.

Bij onderverhuur van een zelfstandige woning zit het juridisch al volgt: Verhuurder (A) huurt aan huurder (B) een zelfstandige woning. (B) verhuurt deze woning onder aan onderhuurder (C). Als de huurovereenkomst tussen A en B eindigt, dan wordt de onderhuurovereenkomst met C door A voortgezet. Verhuurder A krijgt dus onderhuurder C als “cadeau” van B.

Als de woning tegen een veel hogere onderhuurprijs wordt onderverhuurd dan ontvangt verhuurder A dus een veel hogere huur. Verhuurders zijn daar vaak niet blij mee, vooral niet als het een woningcorporatie betreft. Een woningcorporatie moet meehelpen de betaalbare woningvoorraad voor mensen met een smallere beurs rechtvaardig te verdelen. Maar een onderhuurder dringt voor op andere woningzoekenden die op de wachtlijst staan voor een betaalbare huurwoning.

Beëindiging voortzetting onderhuurovereenkomst

Een verhuurder kan bij voortzetting van een onderhuurovereenkomst hiertegen in actie komen.

Op grond van de wet dient een verhuurder(A) binnen zes maanden nadat de huurovereenkomst met de oorspronkelijke huurder (B) is geëindigd alsnog bij de rechter te vorderen dat de voortgezette onderhuurovereenkomst met onderhuurder C eindigt. De wet noemt een aantal gronden om de onderhuur te beëindigen:

1. de huurder uit financieel oogpunt geen waarborg biedt (hij kan de huur niet betalen), of
2. met het argument dat de onderhuur is aangegaan met de strekking om de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen, dan wel
3. dat het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, mede gelet op de inhoud van de huurovereenkomsten die betrekking hebben op soortgelijke woonruimte alsmede op de inhoud van de geëindigde huur tussen hem en de huurder en de inhoud van de voortgezette huurovereenkomst, niet van de verhuurder kan worden gevergd dat de huur met de wederpartij wordt voorgezet, dan wel
4. dat de huurder niet over een huisvestingsvergunning beschikt.

De zes maandentermijn is keihard. Te laat is ook echt te laat en betekent dat verhuurder A en onderhuurder C aan elkaar vastzitten op basis van de onderhuurovereenkomst. Vaak strandt de voortgezette onderhuurovereenkomst op de grond die als 4^e in de wet is genoemd: de onderhuurder C kan geen huisvestingsvergunning krijgen. In veel steden geldt een huisvestingsverordening waarin is opgenomen dat woningen alleen met een huisvestingsvergunning in gebruik moeten worden genomen. De huisvestingsvergunning wordt alleen afgegeven aan woningzoekenden die ingeschreven staan, aan de beurt zijn en o.a. aan de inkomenseisen voldoen. De eerste grond komt ook vaak voor: een huurder zonder of met te weinig inkomen zal onvoldoende waarborg bieden voor betaling van de huur.

De tweede beëindigingsgrond, wordt in de praktijk weinig toegepast, omdat deze moeilijk te bewijzen is. Voorbeeld uit de praktijk: huurder (B) vertrekt direct na het sluiten van de huurovereenkomst met verhuurder (A) naar een koopwoning, zodat onderhuurder (C) de huurwoning kan gebruiken.

De derde beëindigingsgrond is interessant: dat het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, mede gelet op de inhoud van de huurovereenkomsten die betrekking hebben op soortgelijke woonruimte, alsmede op de inhoud van de geëindigde huur tussen hem en de huurder en de inhoud van de voortgezette huurovereenkomst, niet van de verhuurder kan worden gevergd dat de huur met de wederpartij wordt voorgezet.

Voorbeeld: een woningcorporatie die normaal gesproken aan huurders met een smalle beurs verhuurt, en een woning voor € 500,- verhuurt, kan niet geacht kan worden een huurovereenkomst voort te zetten met een onderhuurder die € 1.200,- per maand aan huur betaalt. Daarbij wordt het argument dat het woonverdelingssysteem door de onderhuur wordt doorkruist door een onderhuurder die niet of nog maar kort staat ingeschreven op de wachtlijst vaak gehonoreerd door de rechter. De inhoud van de onderhuurovereenkomst, de duur van de onderhuur en de eerdere bedoelingen van de onderverhuurder en onderhuurder spelen in deze beëindigingsgrond een rol.

Soms toch succes voor onderhuurder

Dat een onderhuurder soms toch ook succes kan hebben bij het voortzetten van een onderhuurovereenkomst blijkt uit de uitspraak van de rechtbank Rotterdam d.d. 9 oktober 2020 die werd gepubliceerd op 1 april 2021 (ECLI:NL:RBROT:2020:11910).

In deze zaak was sprake van onderverhuur van een woning met een geliberaliseerde huurprijs van €750,-. De woning werd echter onderverhuurd voor € 650,- per maand. De oorspronkelijke huurder overleed op 4 juli 2019. Omdat de huurovereenkomst bij overlijden van de huurder eindigt aan het eind van de tweede maand na het overlijden, vond de kantonrechter dat de onderhuurovereenkomst was voortgezet per 1 oktober 2019. De commerciële verhuurder was van mening dat de onderhuurder (C) de huur niet kon betalen.

Dat was volgens de rechter onvoldoende aangetoond. Dat het destijds de bedoeling was geweest om de onderhuurder huurder te maken was volgens de rechter ook niet aangetoond. De verhuurder was van mening dat op grond van het verschil in huurprijs (min € 100,-) het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van haar kon worden verlangd dat de huurovereenkomst door haar wordt voortgezet. De rechter vond dat het verschil van € 100,- per maand dusdanig, mede gezien de huurprijzen van omliggende panden die door dezelfde verhuurder verhuurd werden, dat slechts sprake was van een beperkte teruggang in huurinkomsten. Dat financiële belang afgewogen tegen het woonbelang van de huurder die niet zo maar weer andere betaalbare woonruimte kon vinden, gaf de doorslag voor de rechter.

Ongetwijfeld heeft in deze zaak een rol gespeeld dat sprake was van commerciële verhuur en het woonverdelingssyteem niet doorkruist werd door de onderhuur van de woning.