‘Verstopte’ herleving van de spoedwet tijdelijke verlenging tijdelijke huurovereenkomsten

In verband met de coronacrisis kwam de regering in april 2020 met een spoedwet: de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten. Deze spoedwet maakte het mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten, die van rechtswege eindigden in de coronacrisis, tijdelijk te verlengen met 1 tot 3 maanden. De bedoeling van die spoedwet was om gedwongen verhuizingen of dakloosheid te voorkomen. Op grond van de spoedwet golden allerlei regels. Zo moest de huurder tijdig een verzoek om verlenging indienen en was de verhuurder in bepaalde gevallen verplicht om de gevraagde verlenging te accepteren.

Die spoedwet, die aanvankelijk gold tot 1 september 2020, is in juni 2020 middels een Koninklijk Besluit verlengd tot 1 november 2020. Concreet betekende dit dat tijdelijke huurovereenkomsten onder voorwaarden verlengd konden worden tot 1 november 2020, waarna deze huurovereenkomsten alsnog van rechtswege eindigden. Na 1 november 2020 werd de spoedwet niet meer verlengd.

Tijdelijke verlengingsmogelijkheid keert terug

De coronacrisis duurt echter voort en per 1 april 2021 is deze spoedwet op een verkapte wijze nieuw leven ingeblazen. Op basis van een amendement van kamerlid Koerhuis (VVD) is namelijk in de Wet tijdelijke huurkorting een bepaling opgenomen, die het opnieuw mogelijk maakt om een tijdelijke huurovereenkomst op schriftelijk verzoek van de huurder te verlengen met 1 tot 3 maanden, maar niet tot een latere datum dan 1 juli 2021. Via een Koninklijk Besluit kan deze regeling worden verlengd tot 1 januari 2022. Indien gekozen wordt voor die volgende verlenging heeft een huurder tot uiterlijk 9 juli 2021 de gelegenheid om een verzoek in te dienen.

De door kamerlid Koerhuis voorgestelde bepaling is als een ‘vreemde eend in de bijt’ toegevoegd aan de Wet tijdelijke huurkorting, die –zoals de naam aangeeft- gericht is op de mogelijkheid om (ook vanwege de coronacrisis) een tijdelijke huurkorting af te spreken. De verstopte herleving van de spoedwet heeft weinig aandacht gekregen, maar vanaf 1 april 2021 is het dus opnieuw mogelijk om een verlenging te vragen.

De tekst van de bepaling is veel minder gedetailleerd dan de tekst van de spoedwet uit 2020. Op grond van die spoedwet moest de verhuurder in bepaalde gevallen de verlenging toestaan. In andere gevallen kon het verzoek ter beslissing worden voorgelegd aan de kantonrechter.

Summiere regeling

In de tekst van de huidige bepaling is slechts opgenomen dat de tijdelijke huurovereenkomst op schriftelijk  verzoek van de huurder verlengd kan worden met 1 tot 3 maanden, maar (vooralsnog) niet langer dan tot 1 juli 2021. Deze tekst geeft aan dat de verhuurder niet verplicht is om in te stemmen met het verzoek. De vraag is echter of de indiener van het amendement die bedoeling heeft gehad. Op vragen van GroenLinks heeft kamerlid Koerhuis in het wetgevingsoverleg van 24 december 2020 namelijk gesteld dat er ‘geen licht zit tussen de spoedwet uit 2020 en het voorgestelde amendement’. Het zou een kopie zijn van elkaar (TK, 2020-2021, 35518, nr. 23 pagina 60).

De spoedwet uit 2020 bestond echter uit een 10-tal artikelen, terwijl het amendement van Koerhuis slechts 1 artikel omvat, dat enigszins ‘verstopt’ in werking is getreden per 1 april 2021, omdat het niet leidt tot een wijziging van artikel 7:271 lid 1 BW, het artikel dat per 1 juli 2016 de tijdelijke huurovereenkomsten regelt.

Wet doorstroming huurmarkt 2015

Met de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is het vanaf 1 juli 2016 mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten met betrekking tot woonruimte, zonder dat de huurder zich op huurbescherming kan beroepen. De tijdelijke huurovereenkomst eindigt van rechtswege door het enkele verstrijken van de overeengekomen duur. Voorwaarde is wel dat de verhuurder de tijdelijke huurder schriftelijk herinnert aan de einddatum. Deze aanzegging moet aan de huurder worden gedaan niet eerder dan 3 maanden en niet later dan 1 maand voor de einddatum.  Als de verhuurder niet aan die voorwaarde voldoet, ontstaat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met huurbescherming. Een tijdelijke huurovereenkomst voor een zelfstandige woning mag op dit moment maximaal 2 jaar duren; een tijdelijke huurovereenkomst voor een onzelfstandige woonruimte (kamer) mag maximaal 5 jaar duren. In de praktijk blijkt er inmiddels een behoefte te zijn om -los van de coronacrisis- de tijdelijke huurovereenkomst te kunnen verlengen.

Wet opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke huurovereenkomsten (35517)

In een ander wetsvoorstel zijn wijzigingen opgenomen van de Huisvestingswet en het Burgerlijk Wetboek. De in dat wetsvoorstel opgenomen wijzigingen van het BW zijn gericht op het meer structureel verruimen van de mogelijkheden om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten. Kort gezegd is het de bedoeling om met wederzijds goedvinden een eenmalige verlenging van een tijdelijke huurovereenkomst mogelijk te maken (zonder dat huurbescherming ontstaat) en om ook in een tijdelijke huurovereenkomst, die van rechtswege eindigt, de mogelijkheid te openen om een minimumduur af te spreken, waarin de huurder niet kan opzeggen. Dat wetsvoorstel is echter nog niet in werking getreden. De verwachting is wel dat dit op korte termijn zal gebeuren.

Conclusie

Een tijdelijke huurder die (in verband met de coronacrisis) de tijdelijke huurovereenkomst wenst te verlengen met enkele maanden (maar niet langer dan tot 1 juli 2021) kan een beroep doen op een bepaling uit de Wet tijdelijke huurkorting. Dat geeft echter slechts een kort ‘uitstel van executie’.

Met de inwerkingtreding van het wetsvoorstel 35517 (Wet opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke huurovereenkomsten) zal een structurele wijziging in werking treden van artikel 7:271 BW. Daarmee wordt een tijdelijke huurovereenkomst tot 3 jaar mogelijk voor zelfstandige woningen en tot 5 jaar voor onzelfstandige woonruimten. Bovendien wordt –afhankelijk van de duur van de tijdelijke huurovereenkomst- een mogelijkheid in het leven geroepen om de tijdelijke huurder te binden aan een minimumtermijn, waarbinnen de huurder niet kan opzeggen. De tijdelijke huurovereenkomsten kunnen voortaan eenmalig worden verlengd tot een duur van ten hoogste drie onderscheidenlijk vijf jaren, mits de verhuurder wel eerst correct aan de aanzeggingsplicht heeft voldaan.