Makelaar verkoopt een ‘te groot huis’. Hoe bereken je de schade II

Het was wachten op de uitspraak van het gerechtshof Den Bosch. Op 9 maart 2021 was het zover en is uitspraak gedaan over de omvang van de schade bij het niet naleven van de meetinstructie door een (verkopend) makelaar (ECLI:NL:GHSHE:2021:690). Oftewel: er zou nu duidelijkheid moeten zijn op de vraag hoe de hoogte van de schade berekend moet worden, indien een makelaar meer vierkante meters vermeld dan dat de verkochte woning daadwerkelijk omvat. Bekend was al wel dat de rekensom “het aantal missende m² x de gemiddelde m² prijs” niet meer de maatstaf is.

De voorgeschiedenis

Een verkopend makelaar berekende het woonoppervlak van een woning zonder daarbij de NVM meetinstructie in acht te nemen. Op Funda en in de verkoopbrochure vermeldde hij 150 m² in plaats van 124 m² aan woonoppervlakte. Zowel de rechtbank als het gerechtshof oordeelde dat dit onrechtmatig was tegenover de kopers. De vraag hoe hoog de schade dan was als gevolg van dit onrechtmatig handelen bleek echter ingewikkelder te liggen.

Eerder schreef mijn collega Peter Gijsbertsen hierover de blog “Makelaar verkoopt een ‘te groot huis’. Hoe bereken je de schade”. In deze blog zal ik ingaan op het recente arrest van het gerechtshof Den Bosch en bezien of er inderdaad meer duidelijkheid is gecreëerd over de wijze waarop de schadeomvang berekend moet worden.

Hoe moet de schadeomvang niet berekend worden

De rechtbank Gelderland heeft de omvang van de schade berekend aan de hand van de gemiddelde m² prijs x het aantal gemiste m² en kwam uit op een schadebedrag van € 20.000,-.

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden koos in hoger beroep voor een andere benadering en oordeelde dat de schade moest worden bepaald aan de hand van het  ‘waardeverminderende aspect’. Het gerechtshof benoemde daarop een deskundige, die de prijs van de woning diende te  bepalen op basis van de werkelijke oppervlakte van de woning van 124 m² op het moment van aankoop in 2014. Het verschil tussen de betaalde koopsom en de door deze deskundige vastgestelde prijs is dan de schade van de kopers.

De Hoge Raad oordeelde op 22 februari 2019 echter dat ook dit niet de juiste methode was om de schade vast te stellen (ECLI:NL:HR:2019:269). Volgens de Hoge Raad moet de schade worden vastgesteld op basis van de hypothetische situatie dat de kopers de woning niet zouden hebben gekocht als de verkoopinformatie de juiste woonoppervlakte zou hebben vermeld (dus 124 m² in plaats van 150 m²).

Als de schade niet nauwkeurig is vast te stellen (zoals in deze kwestie), mag de rechter die schatten. De rechter heeft daarbij een grote mate van vrijheid. De Hoge Raad heeft vervolgens niet zelf de hoogte van de schade vastgesteld maar de zaak verwezen naar het gerechtshof Den Bosch.

Het was dus wachten op de uitspraak van het gerechtshof Den Bosch.

Arrest gerechtshof Den Bosch 9 maart 2021

Het hof overweegt dat de netto woonoppervlakte een factor is die van belang is bij de aankoopbeslissing. Bovendien is er sprake van een verschil van maar liefst 26 m², zodat het naar het oordeel van het hof aannemelijk is dat kopers een hogere koopprijs voor de woning hebben betaald dan wanneer de verkoopinformatie de juiste woonoppervlakte zou hebben vermeld. Hierdoor is het vermogen van kopers als gevolg van deze koop afgenomen. Deze afname van vermogen zou zich niet hebben voorgedaan in de hypothetische situatie, te weten de situatie dat de koopovereenkomst niet zou zijn gesloten als kopers over de juiste informatie hadden beschikt. De kopers hebben dan ook schade geleden.

Het hof overweegt verder dat de koopprijs van een woning in zijn algemeenheid niet rechtstreeks kan worden afgeleid van het aantal m² woonoppervlakte. De koper koopt niet een aantal m² tegen een prijs per m², maar hij koopt een woning waarbij de woonoppervlakte één van de eigenschappen is. De woonoppervlakte is daarmee – net als de overige eigenschappen van de woning – een factor van belang, maar is niet de enige factor die bij de totstandkoming van de koopprijs een rol speelt.

Het hof gaat – anders dan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden – niet over tot het benoemen van een (nieuwe) deskundige, die de woning ten tijde van de aankoop in 2014 opnieuw zou kunnen taxeren. Dit omdat het niet goed mogelijk is om de marktwaarde van de woning ten tijde van de aankoop nauwkeurig te bepalen. Het is namelijk onvoldoende duidelijk hoe de overige factoren, zoals gebruiksfunctie, afwerkingsniveau, uitstraling en locatie, in verhouding staan tot het woonoppervlakte bij het bepalen van de marktwaarde van de betreffende woning.

In lijn met de uitspraak van de Hoge Raad in 2019 komt het gerechtshof Den Bosch tot de conclusie dat de door de kopers geleden schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, zodat de schade dient te worden geschat. Hierbij gaat het hof uit van de situatie ten tijde van de koop van de woning in 2014 en neemt daarbij de volgende omstandigheden bij de schatting van de schade in aanmerking:

• De grootte van de juiste woonoppervlakte (124 m²);
• Het aantal missende m² (26 m²);
• De betaalde koopprijs;
• Het gegeven dat de woonoppervlakte een factor van belang is maar niet de enige factor die bij de totstandkoming van de koopprijs een rol speelt.

Al deze omstandigheden in aanmerking genomen, brengt het hof tot de schatting van de marktwaarde van de woning in 2014 en zet dit af tegen de door de kopers betaalde koopprijs. Het verschil bedraagt € 14.500,- waarvan het Hof overweegt dat het vermogen van de kopers met dit bedrag is afgenomen (door de aankoop van de woning tegen de overeengekomen koopprijs in vergelijking met de hypothetische situatie waarin de kopers de woning niet zouden hebben gekocht). De schade van de kopers wordt dan ook vastgesteld op € 14.500,-.

Is nu duidelijk hoe de schade in vergelijkbare situaties berekend zal gaan worden?

Uit de uitspraak van het hof is geen vaste rekensom komen vast te staan, die in toekomstige vergelijkbare gevallen gebruikt kan worden. Telkens zal aan de hand van de concrete feiten van het geval een schatting moeten worden gemaakt van de schade, aangezien de schade niet nauwkeurig zal zijn vast te stellen. Dit volgende ook al uit de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 18 juni 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:1450), waarover ik eerder in een blog heb geschreven. Anders dan het gerechtshof Den Bosch ging het gerechtshof Den Haag er in die zaak van uit dat als de koper op de hoogte was geweest van het juiste woonoppervlakte, de koper de woning wél zou hebben gekocht. Het verminderde woonoppervlak zou een waarde drukkend effect hebben gehad op de koopprijs. In deze kwestie werd meegewogen dat het ging om een vrijstaand pand op een groot perceel met een relatief geringe afwijking in de omvang van het woonoppervlak.

Kortom, in toekomstige vergelijkbare gevallen zal aan de hand van de concrete feiten van het geval per kwestie verschillende omstandigheden in aanmerking worden genomen bij de schatting van de hoogte van de schade. Welke omstandigheden precies worden meegewogen en hoe zwaar zal per zaak verschillend zijn. Een schatting van de schade kan dus heel anders uitpakken als de woning in Amsterdam is gelegen in plaats van, zoals in dit geval, in Gelderland.

Heb je nog vragen over dit onderwerp, of heb je een andere vastgoedrechtelijke vraag? Neem dan gerust contact met mij op.