Deel II – verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur

In deze tweede bijdrage over het wetsvoorstel dat is gericht op het verbeteren van de positie van mensen met een middeninkomen en starters op de woningmarkt, sta ik stil bij de maatregelen die worden voorgesteld om de mogelijkheden van tijdelijke huurovereenkomsten te verruimen. In deel 1 besprak is de opkoopbescherming via de Huisvestingswet.

Verlenging maximale duur tijdelijke verhuur van zelfstandige woonruimten

Na de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 per 1 juli 2016 is het mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten, die van rechtswege eindigt. Die huurovereenkomst mag maximaal 2 jaar duren bij zelfstandige woonruimte en maximaal 5 jaar bij onzelfstandige woonruimte. In het wetsvoorstel wordt de maximale duur voor zelfstandige woonruimte verlengd tot maximaal drie jaar. Voor de verhuur van onzelfstandige woonruimte geldt dat de huidige maximumtermijn van vijf jaar ongewijzigd blijft.

Mogelijkheid om eenmalig te verlengen

Tevens wordt het mogelijk om een tijdelijk huurcontract (maximaal) één keer te verlengen, waarbij de (totale) maximumtermijn tevens drie jaar dient te zijn. Die verlengingsmogelijkheid geldt ook voor onzelfstandige woonruimten, met dien verstande dat het totaal van de termijnen de vijf jaar niet overschrijdt. Als de (totale) overeengekomen periode de drie respectievelijk vijf jaar overschrijdt óf als er sprake is van een tweede tijdelijke verlenging, dient het huurcontract (verder) te worden aangemerkt als een huurcontract voor onbepaalde tijd met huurbescherming voor de huurder.

Eerst tijdelijke huurovereenkomst door correcte aanzegging laten eindigen

Een voorwaarde voor een verlenging is dat de verhuurder niet heeft verzuimd om het einde van de eerste tijdelijke huur tijdig aan te zeggen. Verlenging kan dus alleen plaatsvinden binnen de termijn voor aanzegging, of daarna, wanneer de verhuurder tijdig heeft aangezegd. De aanzegging moet plaatsvinden niet eerder dan 3 maanden en niet later dan 1 maand voor het einde van de overeengekomen duur.

Dezelfde voorwaarden

Een verlenging van het huurcontract vindt plaats onder dezelfde voorwaarden als het oorspronkelijke tijdelijke contract is aangegaan. Het is immers een verlenging van het eerdere contract. De verhuurder kan daarom tussentijds de voorwaarden, zoals de indexeringsclausule of de hoogte van de huur niet eenzijdig aanpassen.

Minimumduur

Met het opnemen van een minimumduur, waarbinnen de huurder niet kan opzeggen, wordt volgens de regering recht gedaan aan zowel de belangen van de huurder als de belangen van de verhuurder. De verhuurder heeft zekerheid over de minimumduur van de huurovereenkomst en de huurder houdt nog steeds de mogelijkheid om tussentijds te beëindigen na afloop van de minimumduur en blijft daardoor flexibel.

De minimumduur is afhankelijk van de eerste overeengekomen huurperiode:

De minimumduur voor de huurder moet wel uitdrukkelijk worden overeengekomen. Wanneer er geen minimumduur wordt overeengekomen in de huurovereenkomst, zal er ook geen minimumduur gelden. Bovendien is het niet mogelijk om een minimumduur af te spreken in de verlengde tijdelijke huurovereenkomst.

Onbepaalde tijd met een minimumduur

Om misverstanden te voorkomen wordt in artikel 7:271 lid 2 BW eveneens expliciet opgenomen dat ook bij contracten voor onbepaalde tijd een minimumduur kan worden opgenomen. Dit sluit aan bij de huidige praktijk. Door de aanpassing van het wetsartikel wordt uitdrukkelijke bevestigd dat dit nog steeds mogelijk is na de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt. Wanneer een contract voor onbepaalde tijd is gesloten staat het partijen vrij een minimumduur te bepalen.

Toetsen aanvangshuurprijs huurcommissie

Met het wetsvoorstel wordt de termijn om de aanvangshuur te laten toetsen door de Huurcommissie (artikel 7:249 BW) verlengd tot uiterlijk zes maanden na afloop van een tijdelijk huurcontract van drie jaar of na afloop van een verlengde tijdelijke huurovereenkomst met een totaalperiode van maximaal drie jaar voor zelfstandige woonruimten. Voor onzelfstandige woonruimten wordt de maximale termijn waarbinnen een toets van de aanvangshuurprijs gecontroleerd kan worden drie en een half jaar vanaf het aangaan van de huurovereenkomst, met dien verstande dat dit maximaal een half jaar na afloop van de huurovereenkomst kan zijn. Deze termijn blijft dus gelijklopen met de maximale termijn waarin de aanvangshuur van zelfstandige woonruimten gecontroleerd mogen worden.