Wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur – deel I

Deel I – Opkoopbescherming via vergunningplicht in Huisvestingswet

De regering wil de positie van mensen met een middeninkomen en starters op de woningmarkt verbeteren. Daarvoor moeten er meer betaalbare woningen beschikbaar komen. Ook wil de regering de excessen op de woningmarkt (huisjesmelkers) aanpakken. Om die reden is er een wetsvoorstel ter consultatie voorgelegd, dat is gericht op:

1. Opkoopbescherming: in de Huisvestingswet wordt een nieuwe vergunning geïntroduceerd
2. Verruiming mogelijkheid van tijdelijke huurovereenkomsten

In het eerste deel van de bespreking van het consultatiewetsvoorstel sta ik stil bij de voorgestelde wijzigingen in de Huisvestingswet. In een volgende blog zal ik de voorgestelde verruiming van de tijdelijke huurovereenkomst bespreken.

Opkoopbescherming voor goedkope en middeldure koopwoningen

Met het wetsvoorstel wordt een nieuwe vergunning geïntroduceerd in de Huisvestingswet. Deze wet kent al een huisvestingsvergunning voor het in gebruik geven en nemen van betaalbare woonruimte. Ook zijn er al diverse vergunningen in verband met de samenstelling van de woonruimtevoorraad, zoals de onttrekkingsvergunning, de omzettingsvergunning, de samenvoegingsvergunning, de splitsingsvergunning en de vergunning tot woningvorming.

Daar wordt nu een nieuwe vergunningplicht aan toegevoegd. De gemeenteraad kan een opkoopbescherming voor (een) nader te bepalen buurt(en) invoeren, in de vorm van een verbod om de woning zonder vergunning te verhuren. De gemeente moet dan wel onderbouwen dat de maatregel noodzakelijk en effectief is. De bedoeling is te voorkomen dat bijna alle woningen worden opgekocht door projectontwikkelaars en huisjesmelkers, die niet van plan zijn om er zelf te gaan wonen, maar die de woningen uitsluitend aankopen om er veel geld mee te verdienen. Door deze opkoop gaan betaalbare woningen verloren voor de huurders met lagere inkomens. Bovendien kan deze opkoop zorgen voor een aantasting van de leefbaarheid van de betreffende buurt.

In de huisvestingsverordening kan de gemeenteraad categorieën van woningen aanwijzen (in bepaalde gebieden), waarvoor de opkoopbescherming geldt. De maatregel ziet uitsluitend op goedkope en middeldure woningen. Het begrip goedkoop en middelduur verschilt per gemeente. Er zal een bepaalde WOZ-grens worden gesteld.

Geen terugwerkende kracht

De opkoopbescherming geldt uitsluitend voor koopwoningen die na de invoering van het wetsvoorstel worden aangekocht en voor woningen die in verhuurde staat waren voor een periode van minder dan zes maanden op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar.

Vergunning niet overdraagbaar (persoonsgebonden)

Wanneer een woning, die via een afgegeven vergunning wordt verhuurd, wordt doorverkocht blijft de opkoopbescherming van toepassing. Deze woning mag alleen worden verhuurd wanneer de nieuwe eigenaar een vergunning aanvraagt. Bij familieverhuur of tijdelijke verhuur kan het zijn dat de nieuwe eigenaar niet in aanmerking komt voor een vergunning, waardoor de zittende huurder niet in de woning kan blijven wonen. Koop breekt echter geen huur. Het is de verantwoordelijkheid van de verhuurder om met de huurder tot een akkoord te komen, wanneer hij de woning wil verkopen.

Verhuurvergunning voor uitzonderingsgevallen

Gemeenten moeten een vergunning afgeven voor:

1. Verhuur aan eerste- en tweedegraads bloed- en aanverwanten. Hierbij kan onder meer gedacht worden aan ouders die voor hun studerende kinderen een woning kopen.
2. Verhuur van woningen die onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand.
3. Tijdelijke verhuur van de woning indien de eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft bewoond en kan aantonen dat de verhuur slechts voor maximaal 12 maanden is. Een desbetreffende vergunning kan niet worden gebruikt voor toeristische verhuur.

Daarnaast kunnen gemeenten aanvullend zelf extra ‘uitzonderingsgevallen/categorieën’ aanwijzen die passend zijn bij de problematiek en samenstelling van de buurt waarin de opkoopbescherming wordt ingevoerd, waarbij met een vergunning wel verhuurd mag worden.

Ontheffing van de vergunningplicht

De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid geven om ontheffing van het verhuurverbod te verlenen. Aan een ontheffing kunnen voorschriften en beperkingen worden verbonden.

Voorwaarden goed verhuurderschap

Aanvullend op elk van deze uitzonderingen geldt dat de gemeenteraad voorwaarden kan opnemen in de verordening die zien op goed verhuurderschap. Een vergunning kan tevens worden geweigerd of uiteindelijk worden ingetrokken, indien blijkt dat de voorwaarden inzake goed verhuurderschap niet worden of zijn nageleefd.

De te stellen voorwaarden mogen uitsluitend gerelateerd zijn aan goed verhuurderschap. In het wetsvoorstel is daarom een limitatieve opsomming van mogelijke onderwerpen met betrekking tot goed verhuurderschap opgenomen. Het kunnen verplichtingen betreffen die een verhuurder heeft op grond van het huurrecht of met betrekking tot het voorkomen van intimidatie of discriminatie van (potentiële huurders). Daarnaast krijgt de gemeente de bevoegdheid om informatieverplichtingen aan de verhuurder op te leggen. Zo kan de gemeenteraad bijvoorbeeld bepalen dat de verhuurder bij het afsluiten van de huurovereenkomst de huurder wijst op de mogelijkheden die hij heeft om een geschil voor te leggen aan de huurcommissie.

De gemeenteraad moet in de huisvestingsverordening opnemen of en welke voorwaarden in het kader van ‘goed verhuurderschap’ door het college van burgemeester en wethouders kunnen worden verbonden aan een vergunning.

Duur van de maatregel van de opkoopbescherming

De wettelijke grondslag voor deze maatregel vervalt drie jaar nadat deze in werking is getreden. Indien gemeenten in het eerste jaar na inwerkingtreding van de wettelijke grondslag de maatregel invoeren in de huisvestingsverordening, is deze van toepassing voor de duur van ten hoogste vier jaar, conform de Huisvestingswet 2014. Wanneer een gemeente de verordening na het eerste jaar na inwerkingtreding van de wettelijke grondslag invoert, komt deze uiterlijk twee jaar na het vervallen van de wettelijke grondslag te vervallen.

Wanneer de wettelijke grondslag van de maatregel vervalt, blijft de verordening van kracht voor de nog resterende tijd. Gemeenten hebben na intrekking van de wettelijke grondslag niet meer de mogelijkheid om de verordening te verlengen.