Huurverhoging bij woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs

Wat veel verhuurders en huurders van woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs niet weten, is dat de huurprijs afgezien van de jaarlijkse indexering ook op een andere manier verhoogd kan worden. Voorwaarde voor een huurverhoging is dat de huurprijs van de woning niet overeenstemt met vergelijkbare woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs ter plaatse.

Geliberaliseerde huurprijs

Wat is een geliberaliseerde huurprijs? Een geliberaliseerde huurprijs is bij aanvang hoger dan € 737,14 (prijspeil 2020). Ligt de huurprijs onder dit bedrag dan is sprake van een huurprijs voor een sociale huurwoning. Voor sociale huurwoningen geldt het strikte regime van ons huurprijzenrecht. De huurprijs van een sociale huurwoning kan jaarlijks verhoogd worden op basis van een door de minister vast te stellen percentage.

Huurverhoging geliberaliseerde huurprijs

Bij geliberaliseerde huurprijzen geldt dit strikte regime niet. Bij geliberaliseerde huur is in veel gevallen contractueel een jaarlijkse huurprijsindexeringspercentage afgesproken. Ook komt het voor dat er niets is afgesproken over een jaarlijkse indexering. Een jaarlijkse indexeringsclausule of het ontbreken daarvan, staat er niet aan in de weg om de huurprijs te kunnen verhogen. Echter; dan moet de huurprijs niet overeenstemmen met huurprijzen van vergelijkbare woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs.

Hoe gaat zo een huurverhoging in zijn werk?

Met een makelaarsrapportage moet onderbouwd worden dat de huurprijs niet overeenstemt met vergelijkbare woningen die ook met een geliberaliseerde huurprijs worden verhuurd (referentiepanden). In die vergelijking spelen een rol: de grootte van de woning, voorzieningen in de woning, de staat van onderhoud, de uitstraling en ligging van de woning.

Uit de rapportage moet ook blijken op welke wijze rekening gehouden is met eventuele verschillen tussen de referentiepanden en de woning van de verhuurder.

Als de huurprijs hoger kan worden vastgesteld kan de verhuurder de huurder een aanbod doen om een hogere huurprijs te gaan betalen. Dit aanbod wordt onderbouwd met de makelaarsrapportage.  Indien de huurder het aanbod een hogere huurprijs te gaan betalen niet accepteert zegt de verhuurder de huurovereenkomst op. Deze opzegging is gebaseerd op de huuropzeggingsgrond “het weigeren een redelijk aanbod een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan” (zie 7:274 lid 1 sub d BW). De rechter bepaalt dan of de aangeboden hogere huurprijs een redelijk aanbod is of niet. Als de hogere huurprijs redelijk is, dan wordt de huurovereenkomst beëindigd. De huurder krijgt in dat geval eerst nog de mogelijkheid alsnog in te stemmen de voorgestelde huurprijs.

Meestal komt het in dit soort zaken niet tot een uitspraak en wordt de zaak geschikt; of de huurder vertrekt, of de huurder gaat alsnog de hogere huurprijs betalen.

Huuropzegging in verband met huurverhoging geliberaliseerde huurprijs

In een zaak die ik onlangs heb behandeld kwam het wel tot een uitspraak, zie de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 6 november 2020 (ECLI:RBROT:2020:9898). In deze zaak had de verhuurder een hogere huurprijs voorgesteld voor drie woningen met een geliberaliseerde aanvangshuurprijs die zij verhuurde aan mijn cliënt. De verhuurder had bij het voorstel geen makelaarsrapportage overgelegd. De verhuurder was van mening dat de grootte van de woning, voorzieningen in de woning, de staat van onderhoud, de uitstraling en ligging van de woning geen rol spelen bij woningverhuur aan arbeidsmigranten.

Bij verhuur aan arbeidsmigranten wonen vaak meerdere arbeidsmigranten in een woning en worden slaapkamers gedeeld. Volgens de verhuurder diende bij die verhuur uitgegaan te worden van een huurprijs gebaseerd op het aantal bewoners en het gebruiksoppervlak dat een bewoner inneemt in de woning: een gebruiksoppervlak van minimaal 12m² (slaapvertrek) per bewoner. Dit zou per bewoner in casu een bedrag van € 225,= per maand opleveren. In 2 woningen zou dat 6 x € 225,= opbrengen en in één woning 5 x € 225,=. Maandelijks zou dit de verhuurder per woning
€ 200,-, € 125 en € 350,= meer opleveren.

Geen huurverhoging geliberaliseerde huurprijs

Namens de huurder van de drie woningen heb ik, onder verwijzing naar wetgeschiedenis en jurisprudentie, aangevoerd dat het uitgangspunt van de verhuurder niet juist is en er geen sprake was van een redelijk aanbod. Dat vond de kantonrechter ook en die oordeelde dat een redelijk aanbod wordt gebaseerd op de objectieve maatstaf van vergelijkbare woonruimte ter plaatse onderbouwd met een rapportage van een makelaar rekening houden met alle omstandigheden van het geval waarbij de grootte van de woning, voorzieningen in de woning, de staat van onderhoud, de uitstraling en ligging van de woning een rol spelen. Het gaat om huurprijzen gebaseerd op de marktontwikkeling ter plaatse.

Dat de verhuurder twee andere woningen van hem verhuurde op basis van het aantal arbeidsmigranten x € 225,- brengt niet met zich mee dat sprake is van “vergelijkbare woonruimte” ter plaatse. De verhuurder voerde ook nog aan dat volgens de Pararius huurmonitor in 2019 in Zuid-Holland sprake was van een vierkante meter prijs van € 15,89, en dat die prijs ook een hogere huurprijs met zich meebracht. Dit vond de rechter een te weinig specifieke onderbouwing.
Het moet dus gaan om concrete huurprijzen van vergelijkbare woonruimte ter plaatse.
De kantonrechter vond het voorstel de huurprijs te wijzigen onvoldoende onderbouwd en niet redelijk. De huurprijs werd niet verhoogd.

Moraal van het verhaal

een goed onderbouwde makelaarsrapportage met juiste uitgangspunten kan leiden tot een huurverhoging bij geliberaliseerde verhuur.