In huurcontracten voor woonruimten komt vaak de bepaling voor dat de huurder de woning alleen zelf mag gebruiken (dus geen onderverhuur) en dat de huurder verplicht is om zijn hoofdverblijf te hebben en te houden in de woning. Dat begrip ‘hoofdverblijf’ leidt regelmatig tot discussie. Wat is nu precies het hoofdverblijf van een huurder? En hoe controleert een verhuurder of de huurder hoofdverblijf heeft in de woning? In een recent arrest van 4 augustus 2020 van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, speelde deze vraag in een bijzonder geval.

De feiten

Het gaat om een slepende procedure tussen een corporatie en een huurster. De corporatie heeft in eerste instantie een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd wegens het feit dat de huurster ongeveer 5 tot 7 honden houdt in de woning. Die honden zouden overlast veroorzaken. De kantonrechter stelt vast dat er inderdaad overlast wordt veroorzaakt, maar dat een ontruiming te ver gaat, omdat vrij gemakkelijk een einde gemaakt kan worden aan de overlast. De huurster kan de honden weg doen. De ontruiming wordt dus afgewezen, maar de huurster wordt in 2015 wel veroordeeld om geen honden meer te houden in de woning.

De huurster gaat in hoger beroep. Dat leidt tot een reeks van maar liefst vier (tussen)arresten van het Gerechtshof.

Arrest 1 van 1 augustus 2017

In het eerste tussenarrest komt het Hof tot de conclusie dat onvoldoende overtuigend is aangetoond dat de honden ernstige en structurele overlast veroorzaken. Dit ondanks klachten van meerdere omwonenden, eigen ervaringen van de verhuurster (tijdens een onaangekondigd huisbezoek) en de resultaten van een geluidsonderzoek door een onafhankelijk bureau. Het Hof ziet aanleiding om een tweede deskundige aan te wijzen om het rapport van de eerste deskundige te beoordelen.

Arrest 2 van 23 januari 2018

In een tweede tussenarrest benoemt het Hof de deskundige en heeft het Hof aan deze deskundige een aantal specifieke vragen voorgelegd.

Arrest 3 van 18 februari 2020

Ruim twee jaar later wordt een volgend arrest gewezen door het Hof. Op grond van het rapport van de tweede deskundige komt het Hof tot de conclusie dat onvoldoende is aangetoond dat sprake is (geweest) van ernstige en structurele overlast door de honden. Het vonnis van de kantonrechter, waarin de huurster werd veroordeeld om de honden weg te doen, kan volgens het Hof niet in stand blijven.

Nieuwe grondslag voor de vorderingen

De corporatie heeft in hoger beroep echter een tweede (nieuwe) grondslag voor de gevorderde ontbinding en ontruiming aangevoerd: de huurster woont niet langer in de woning en handelt dus in strijd met de verplichting om hoofdverblijf te hebben en te houden in het gehuurde. Vanaf januari 2015 zou de huurster mantelzorg verlenen aan haar partner, die elders woont en aan een ernstige ziekte lijdt. Om die reden moet de partner intensief worden begeleid. De huurster verklaart tijdelijk bij de partner te wonen, maar het liefst zo snel mogelijk naar haar eigen huurwoning terug te keren. In het derde arrest stelt het Hof de corporatie in de gelegenheid om te reageren op deze stellingen van de huurster.

Eindarrest van 4 augustus 2020

Na ruim zes jaar van procederen komt het Hof op 4 augustus 2020 met een eindarrest: het eindvonnis van de kantonrechter uit 2015 wordt vernietigd. De ontruiming wordt afgewezen en ook de veroordeling om geen honden te houden is van de baan.

Discussie over hoofdverblijf

De huurster heeft het volgende verklaard over het verblijf bij haar partner:

• in 2015 bijna het gehele jaar onafgebroken bij de partner
• in 2016 en 2017 het ritme: 2 weken in eigen woning en 1 week bij partner
• na een verslechtering van de gezondheid van de partner (eind 2017) vanaf januari 2018: volle week in eigen woning, gevolgd door 2 weken voornamelijk bij partner (op 2 à 3 nachten na).

Het Hof vindt deze beweringen aannemelijk op grond van verklaringen van artsen, omwonenden, pinbetalingen en energieverbruik in de eigen woning. De vraag is dan of met een dergelijk ritme van verblijf nog gesproken kan worden van hoofdverblijf in de eigen huurwoning.

Overwegingen van het Hof

Het Hof gaat uit van het huurcontract. Daar staat in dat de huurster hoofdverblijf in de woning moet hebben en dat een onafgebroken afwezigheid van langer dan twee maanden vooraf aan de corporatie moet worden gemeld. Wat er onder hoofdverblijf moet worden verstaan wordt niet beschreven in de huurovereenkomst. Het Hof geeft zelf de volgende definitie van het begrip ‘hoofdverblijf’: de plaats waar iemand niet vandaan gaat dan met een bepaald doel en met het plan om als dat doel bereikt is terug te komen. Het Hof wijst op het feit dat een onafgebroken afwezigheid van 2 maanden of meer gemeld moet worden, maar dat de huurster daarvoor geen toestemming nodig heeft van de corporatie. Ook is geen kwantitatieve bepaling opgenomen in de huurovereenkomst; er is dus niet aangegeven hoeveel dagen of nachten de huurster in de woning moet zijn (per maand, per jaar) om hoofdverblijf aan te nemen. De bepaling in de huurovereenkomst sluit dan ook niet uit dat de huurster een groot deel van het jaar elders verblijft, als zij haar hoofdverblijf maar in de woning heeft en een onafgebroken afwezigheid van meer dan 2 maanden meldt. De corporatie kan niet aannemelijk maken dat de huurster meer dan 2 maanden onafgebroken afwezig is geweest. De huurster is weliswaar zeer regelmatig en langdurig bij haar partner geweest, maar het was altijd de bedoeling om terug te keren naar haar eigen woning. De slotsom is dan ook dat de huurster haar hoofdverblijf heeft gehouden in de eigen huurwoning.

De les uit deze zaak: duidelijke en controleerbare afspraken

Een verhuurder kan het zichzelf makkelijker maken door in de huurovereenkomst duidelijke bepalingen op te nemen over het hoofdverblijf. Welke kwantitatieve verplichting brengt het hoofdverblijf voor de huurder met zich mee? Hoeveel dagen moet de huurder in ieder geval de woning gebruiken? En heeft de huurder toestemming nodig voor een langere afwezigheid of is een melding voldoende? De verhuurder heeft de bewijslast als hij stelt dat de huurder geen hoofdverblijf heeft gehouden. Om aan die bewijslast te kunnen voldoen moet de verhuurder duidelijke afspraken maken. Dat voorkomt wellicht slepende procedures als deze.