Tegenstrijdige rechtspraak over de vraag of deze formaliteiten ook gelden bij verlenging van de vergunning en de huurovereenkomst.

Inleiding

Als er een huurovereenkomst wordt gesloten op grond van de Leegstandwet (Lw) dan heeft de tijdelijke huurder geen huurbescherming. Voor een Lw-huurovereenkomst gelden echter wel de nodige formaliteiten:

1. huurovereenkomst voor ten minste 6 maanden;
2. bij opzegging door de verhuurder is opzegtermijn niet korter dan 3 maanden;
3. huurovereenkomst moet schriftelijk worden gesloten en in de huurovereenkomst moet worden vermeld:
   a. de Lw-vergunning die door de gemeente is verleend;
   b. het tijdvak waarvoor de Lw-vergunning is verleend;
   c. de huurprijs die door de gemeente in de Lw-vergunning is bepaald.

Voldoet de huurovereenkomst niet aan deze formaliteiten, dan betekent dit dat de huurder wel recht heeft op huurbescherming. De huurovereenkomst wordt dan aangemerkt als een ‘gewone huurovereenkomst’.

Einde of verlenging van de Lw-vergunning en de huurovereenkomst?

De Lw-vergunning heeft een beperkte geldigheidsduur; in eerste instantie wordt de vergunning voor ten hoogste 2 jaar verleend. Daarna kan de vergunning steeds met 1 jaar worden verlengd tot maximaal 5, 7 of 10 jaar. De maximale geldigheidsduur is afhankelijk van de grondslag van de vergunning. Bij sloop geldt een maximum van 7 jaar.

In de Leegstandwet is bepaald dat de huurovereenkomst in ieder geval eindigt op het tijdstip waarop de Lw-vergunning haar geldigheid verliest. Daarvoor is geen opzegging vereist. Als de huurder na het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt, met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, ontstaat een gewone huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met huurbescherming, tenzij van een andere bedoeling blijkt.

Het is dus van belang om te weten of de Lw-huurovereenkomst eindigt op het moment dat de vergunning haar geldigheid verliest of dat de Lw-huurovereenkomst wordt voortgezet op grond van een besluit van de gemeente tot verlenging van de Lw-vergunning. In dat kader rijst de vraag of de verhuurder aan de huurder moet laten weten dat de Lw-vergunning is verlengd en of er een nieuwe schriftelijke huurovereenkomst gesloten moet worden? Daarover blijken rechters verschillend te denken.

Kantonrechter Amsterdam in 2004

In een vonnis van de kantonrechter Amsterdam van 22 juli 2004 (WR 2004/280) werd geoordeeld dat de geëindigde tijdelijke Lw-huurovereenkomst niet stilzwijgend als tijdelijke Lw-huurovereenkomst kan worden verlengd. De overeenkomst voldoet dan niet (meer) aan de eisen van de wet. De conclusie was dan ook dat de huurder recht had op huurbescherming, omdat de verlenging niet schriftelijk was overeengekomen.

Gerechtshof Amsterdam in 2005

Ook het Hof Amsterdam oordeelde in een arrest van 24 februari 2005 (WR 2005/40) dat een verlenging van een tijdelijke Lw-huurovereenkomst , nadat de Lw-vergunning door de gemeente is verlengd, schriftelijk en uitdrukkelijk dient te geschieden.

Anders kan de ongewenste situatie ontstaan dat de huurder niet weet dat hij nog steeds op grond van een Lw-vergunning huurt en dus geen huurbescherming geniet.

Gerechtshof Den Haag in 2020

In een blog van Huisvestings Advocaten werd onlangs melding gemaakt van een recent arrest van het Gerechtshof Den Haag van 7 april 2020, waarin een heel ander oordeel werd gegeven. Dat arrest is (nog) niet gepubliceerd.

In deze zaak is het Hof de verhuurder op diverse manieren te hulp geschoten. Wat was er aan de hand? De verhuurder verhuurt een voor sloop bestemde woning op grond van een Lw-vergunning. De aanvankelijke Lw-vergunning gold van 20 augustus 2010 tot 20 augustus 2012. Deze vergunning is vervolgens meerdere malen verlengd door de gemeente (met steeds 1 jaar). Hoewel de Lw-vergunning volgens de wet in dit geval maximaal 7 jaar zou mogen gelden, vergist de gemeente zich: zij verlengt de vergunning de laatste keer tot 1 januari 2018 in plaats van tot 20 augustus 2017. De verlenging is niet alleen voor een te lange periode, maar de verlenging heeft ook niet geleid tot een nieuwe schriftelijke huurovereenkomst met de huurder. Volgens de Amsterdamse jurisprudentie zou dat tot gevolg hebben dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt en dat de huurder huurbescherming heeft.

De verhuurder is afgegaan op de onjuiste verlenging door de gemeente en zegt de huurovereenkomst na 20 augustus 2017 op tegen 31 december 2017. De huurder beroept zich op huurbescherming. Hij stelt dat er nooit sprake is geweest van een geldige Lw-huurovereenkomst. De eerste huurovereenkomst is weliswaar schriftelijk aangegaan, maar daarin is alleen de einddatum van de eerste Lw-vergunning vermeld en niet de aanvangsdatum. Dat vindt het Hof geen probleem, omdat niet valt in te zien welk belang de huurder heeft bij vermelding van de aanvangsdatum.

Na het verstrijken van de geldigheidsduur van de Lw-vergunning zijn geen nieuwe schriftelijke huurovereenkomsten aangegaan voor de verlengingsperioden. Ook dat betekent volgens het Hof niet dat de huurder recht heeft op huurbescherming. Daarmee heeft de verhuurder volgens het Hof niet gehandeld in strijd met enige bepaling uit de Leegstandwet. Met name is geen sprake van strijd met artikel 16 lid 12 Lw. Daarin is bepaald dat de huurovereenkomst bij geschrifte moet worden aangegaan met vermelding van een aantal gegevens. Het Hof is kennelijk van mening dat deze eis alleen geldt bij de eerste aanvang van de huurovereenkomst en niet bij de verlenging(en).

Ook het feit dat de verhuurder pas heeft opgezegd tegen 31 december 2017, nadat de maximale geldigheidsduur van de Lw-vergunning was verstreken op 20 augustus 2017, wordt door het Hof door de vingers gezien. De huurder heeft namelijk zelf gesteld dat de huurovereenkomst eindigde op 20 augustus 2017, omdat de vergunning toen afliep. Dan rijst de vraag of partijen de bedoeling hebben gehad om de huurovereenkomst daarna voor onbepaalde tijd voort te zetten. Dat is volgens het Hof niet het geval: de huurder wist van het begin af aan dat de woning gesloopt zou gaan worden. Hij kan zich dus niet op huurbescherming beroepen, want het moet voor de huurder duidelijk zijn geweest dat de verhuurder de huur niet voor onbepaalde tijd wilde voortzetten. Om die reden merkt het Hof de huurovereenkomst na 20 augustus 2018 aan als een huurovereenkomst ‘naar zijn aard van korte duur’. Ook dan heeft de huurder geen huurbescherming.

Commentaar

Mijns inziens is dit een opmerkelijk arrest van het Hof Den Haag, dat niet alleen afwijkt van de Amsterdamse rechtspraak, maar dat bovendien geen recht doet aan de beoogde bescherming van de huurder. Hoewel de huurder bij aanvang van de huur wist dat de woning voor sloop was bestemd, is het wel begrijpelijk dat hij 7 jaar later – kennelijk zonder enig nader bericht van de verhuurder- – niet meer was bedacht op een opzegging vanwege de sloop.