Het eigenmachtig vervangen van het slot van een huurwoning door de verhuurder blijft zonder gevolgen

Kort geding rechter wijst vordering tot terugkeer in de woning af.

Inleiding

Sinds de invoering van de mogelijkheid om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten met betrekking tot een woning, ontstaan er geschillen over de vraag of er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd of voor bepaalde tijd. Het antwoord op die vraag is van groot belang, omdat de huurder geen recht heeft op huurbescherming als het gaat om een tijdelijke huurovereenkomst die aan alle eisen voldoet. Bovendien moet de verhuurder dan wel correct het einde van de bepaalde tijd hebben aangezegd. Als er een discussie ontstaat (of zelfs een procedure) dan is de vraag welke partij de bewijslast heeft: moet de verhuurder bewijzen dat het een tijdelijke huurovereenkomst is of moet de huurder aantonen dat het een contract voor onbepaalde tijd betreft? Deze vraag speelde in een recent kort geding bij de kantonrechter Maastricht.

De feiten

Wat vaststaat is dat een woning is verhuurd en ter beschikking is gesteld. De verhuurder heeft op enig moment de sloten (laten) vervangen, waardoor de huurder geen toegang meer heeft tot de woning. Het vonnis maakt niet duidelijk wanneer die vervanging van het slot heeft plaatsgevonden, maar dat is in ieder geval vóór 31 maart 2020 geweest. In de procedure bij de rechter is geen schriftelijke huurovereenkomst getoond. De advocaten van partijen hebben wel gecorrespondeerd. In een e-mailbericht van 31 maart 2020 van de advocaat van de verhuurder aan de advocaat van de huurder is gesteld dat de huurder heeft aangegeven dat het zou gaan om een tijdelijke huurovereenkomst tot 1 mei 2020. Voor de zekerheid heeft de advocaat van de verhuurder in dat e-mailbericht namens de verhuurder voldaan aan de verplichting om het einde van de tijdelijke huurovereenkomst te bevestigen per 1 mei 2020. Daarin schrijft de advocaat van de verhuurder: “Omdat ik de huurovereenkomst niet ken, weet ik ook niet of er opgezegd moet worden en welke formele eisen aan de opzegging zijn verbonden.” Het vonnis vertelt ons niet of de advocaat van de huurder nog heeft gereageerd op deze mail.

De vorderingen van de huurder

De huurder vordert in kort geding dat hij weer toegang krijgt tot de woning of dat door de verhuurder een gelijkwaardige woning aan hem wordt verhuurd. Daarnaast eist hij een voorschot van € 40.000 op de schade die hij lijdt, omdat hij zijn woning niet meer in kan en omdat allerlei spullen zouden zijn verdwenen. Tenslotte vordert de huurder afgifte door de verhuurder van alle aan de huurder toebehorende spullen, zoals de inventariszaken, kleding, schoenen en documenten. De verhuurder stelt dat derden de deur van de woning hebben ingetrapt, zodat niet duidelijk is wie er verantwoordelijk is voor het verdwijnen van spullen. Hij erkent wel een deel van de spullen te hebben.

Overwegingen van de kort geding rechter

De rechter stelt vast dat partijen uiteenlopende standpunten innemen; ze spreken elkaar tegen. Het kort geding leent zich niet voor een nader onderzoek naar de feiten. Dat moet gebeuren in een bodemprocedure. De rechter overweegt dat niet duidelijk is wat partijen hebben afgesproken over de looptijd van de huurovereenkomst. Kennelijk heeft de huurder in de procedure niet erkend dat het een tijdelijke huurovereenkomst zou zijn. De rechter verbindt daaraan de conclusie dat niet kan worden vastgesteld welk huurregime daarop van toepassing is, omdat de huurovereenkomst niet in het geding is gebracht en de rechter niet weet wat de inhoud van die overeenkomst is. Het is dus ook niet duidelijk of de verhuurder de mogelijkheid had om middels een bevestiging van de einddatum de huurovereenkomst te laten eindigen op 30 april 2020.

Vordering tot terugkeer in de woning wordt afgewezen

De rechter wijst de vordering van de huurder om terug te keren in de woning af. Er is niet met voldoende mate van zekerheid vast te stellen dat de vordering van de huurder in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing reeds nu gerechtvaardigd is.

De vraag is of dit een juiste beslissing is. Want wie moet nu wat bewijzen in een bodemprocedure of aannemelijk maken in een kort geding? De huurder vordert toegang tot de woning, omdat de verhuurder ten onrechte een ander slot in de woning heeft gezet. Daarbij heeft de huurder kennelijk niet erkend dat er sprake zou zijn van een tijdelijke huurovereenkomst die per 1 mei 2020 zou eindigen. Met andere woorden, de huurder stelt dat er een ‘gewone’ huurovereenkomst is gesloten voor onbepaalde tijd. De verhuurder stelt kennelijk dat het zou gaan om een tijdelijke huurovereenkomst, waarbij de verhuurder heeft verwezen naar een mededeling van de kant van (de advocaat van) de huurder. Het vonnis vertelt niet of dat een schriftelijke mededeling is geweest.

Geen van de partijen heeft een schriftelijke huurovereenkomst willen of kunnen overleggen waaruit blijkt wat er is afgesproken. Moet de huurder dan stellen en bewijzen dat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is gesloten (met recht op huurbescherming) of moet de verhuurder dan bewijzen dat er een rechtsgeldig einde is gekomen aan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd door een e-mailbericht, waarin dat einde is bevestigd per 1 mei 2020?

De rechter meent kennelijk dat de huurder –die immers vordert dat hij weer toegang tot de woning krijgt- moet bewijzen dat er nog geen rechtsgeldig einde is gekomen aan de huurovereenkomst. Mijns inziens is dat onjuist. De verhuurder beroept zich namelijk op het feit dat er sprake zou zijn van een uitzondering op de hoofdregel dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt gesloten en de verhuurder moet dus bewijzen dat in dit geval sprake is geweest van een tijdelijke huurovereenkomst, die aan alle eisen voldeed en die bovendien op de juiste wijze tot een einde is gekomen. Wie eist bewijst, maar dat wordt anders als de verhuurder zich beroept op een bevrijdend verweer.

Spoedwet

In het vonnis wordt met geen woord gerept over de op 25 april 2020 in werking getreden spoedwet in verband met de coronacrisis. Die wet geeft aan de huurders de mogelijkheid om een verlenging te vragen van een tijdelijke huurovereenkomst die eindigt na 31 maart 2020. Dus zelfs als het standpunt van de verhuurder juist zou zijn dat in dit geval sprake was van een tijdelijke huurovereenkomst die op 30 april 2020 zou eindigen, dan had de huurder de mogelijkheid om verlenging te vragen.

Conclusie

Naar mijn mening heeft de rechter de onduidelijkheid over de inhoud van de huurovereenkomst ten onrechte in het nadeel van de huurder laten werken. De verhuurder had hoe dan ook niet het recht om op enig moment vóór 1 mei 2020 het recht in eigen hand te nemen door het slot van de woning te (laten) vervangen. Het is opmerkelijk dat deze vorm van eigenrichting ongestraft blijft. Ook alle andere vorderingen worden afgewezen.
De verhuurder moet alleen die spullen aan de huurder teruggeven, waarvan de verhuurder heeft erkend dat hij deze spullen in zijn bezit heeft. Een opmerkelijk en mijns inziens onjuist vonnis.