Bewijsbeding inzake hoofdverblijf en onderverhuur: mag het nu wel of niet?

Inleiding

Verhuurders van woonruimte hebben regelmatig te maken met huurders die misbruik maken van de woonruimte door er niet zelf te verblijven en de woning (met winst) onder te verhuren. Dat is in strijd met de huurovereenkomst, maar de verhuurder zal het wel moeten bewijzen. Het is echter moeilijk om achter de voordeur van de huurder te kijken. Vandaar dat verhuurders een bewijsbeding opnemen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden. Soms wordt daarmee de bewijslast omgekeerd. Soms gaat het beding minder ver en brengt het een verzwaarde stel- en motiveringsplicht voor de huurder met zich mee. Is er een redelijk vermoeden dat de huurder zelf geen hoofdverblijf heeft in de woning en/of onderverhuurt, dan moet de huurder dat vermoeden goed gemotiveerd en met bewijs weerleggen. De rechtspraak is verdeeld over dergelijke bedingen. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch oordeelde op 28 april 2020 dat een door de Stichting Woonbedrijf gehanteerd beding wel geldig was.

De feiten

De huurder van een sociale huurwoning heeft aan de verhuurder toestemming gevraagd om een neef te laten inwonen. De verhuurder heeft die toestemming verleend, maar wel onder de voorwaarde dat de huurder zelf zijn hoofdverblijf heeft en houdt in de woning. Na verloop van tijd ontvangt de verhuurder signalen uit de buurt dat alleen de neef er woont. Bovendien blijkt de bijstandsuitkering van de vriendin van de huurder te zijn stopgezet, omdat zij zou samenwonen (op een ander adres) met de huurder. De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. De kantonrechter laat de huurder toe om tegenbewijs te leveren (op grond van het bewijsbeding), maar komt tot de conclusie dat de huurder in die bewijslevering niet is geslaagd. De huurovereenkomst wordt ontbonden en de woning wordt ontruimd.

Hoger beroep: geldigheid van het bewijsbeding

De huurder stelt in hoger beroep het bewijsbeding ter discussie. Dat beding is volgens de huurder niet geldig, omdat het beding de bewijslast omkeert en daarmee onredelijk bezwarend zou zijn voor de huurder. De huurder beroept zich op vernietiging van het bewijsbeding. Het Gerechtshof is van mening dat het geen onredelijk beding is en dat het beding geldig is. Het gaat niet om een beding dat voorkomt op de zogenaamde zwarte lijst (onredelijke bedingen) of de grijze lijst (vermoedelijk onredelijke bedingen) van het Burgerlijk Wetboek. Alle omstandigheden in aanmerking nemend is het beding niet onredelijk bezwarend, aldus het Gerechtshof. De huurder moet ‘slechts’ deugdelijk bewijs leveren van het feit dat hij wel aan zijn verplichting is blijven voldoen om hoofdverblijf te hebben en te houden op het moment dat blijkt dat de huurder de woning heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan een derde, zonder toestemming van de verhuurder. Dat is niet onredelijk bezwarend voor de huurder, want de huurder is op de hoogte, of behoort in ieder geval op de hoogte te zijn, van wat zich in het gehuurde afspeelt. Als huurder heeft hij voortdurend de beschikking over de woning en wordt hij geacht toezicht te houden op hetgeen in de woning gebeurt.

Andere jurisprudentie

Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch wijst op het feit dat vergelijkbare bedingen in andere uitspraken ook niet als onredelijk bezwarend zijn aangemerkt door hoven en rechtbanken. Als voorbeeld noemt het Gerechtshof onder meer een arrest van het Hof Amsterdam van 8 maart 2011. Die verwijzing is om meerdere redenen opmerkelijk. De kantonrechter Amsterdam oordeelde namelijk in een vonnis in 2018 dat in dat arrest van 2011 in het geheel geen oordeel is gegeven met betrekking tot de nietigheid van een bewijsafspraak als de onderhavige. Het gerechtshof Amsterdam vond in 2011 dat de huurder onvoldoende gemotiveerd had betwist dat hij niet zijn hoofdverblijf in de huurwoning had.

Aan nader onderzoek door bewijslevering en aan de vraag op wie, gelet op de in de huurovereenkomst neergelegde bewijslastverdeling daarbij de bewijslast rust, kwam het gerechtshof dus niet toe.

De kantonrechter Rotterdam oordeelde in 2014 wel in gelijke zin als het Hof ’s-Hertogenbosch. Onder verwijzing naar de wetsgeschiedenis van het huurrecht, zoals dat in augustus 2003 in werking is getreden, vond de Rotterdamse kantonrechter dat de bewijsafspraak tussen partijen met betrekking tot het hoofdverblijf niet onredelijk bezwarend is, omdat het gaat om feiten die geheel in de sfeer van de huurder liggen. Een huurder moet geacht worden beter te weten wat zich afspeelt in de huurwoning dan de verhuurder.

Toetsing aan Europese Richtlijn

De kantonrechter Amsterdam bleek het daar niet mee eens. De Amsterdamse kantonrechter wees op het feit dat het gaat om de toepassing van Richtlijn 93/13/EEG van 5 april 1993 inzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. In onderdeel q van de daarbij behorende zogenoemde indicatieve lijst wordt een beding zoals het onderhavige als mogelijk onredelijk bezwarend aangemerkt. Een uitlating in het parlement bij de behandeling van nationale wetgeving kan daaraan niet afdoen.

Er zijn meer voorbeelden, waarin de rechter tot de conclusie kwam dat het bewijsbeding niet geldig was omdat dit in strijd zou zijn met de Europese richtlijn: ECLI:NL:RBAMS:2011:BR3088, ECLI:NL:RBAMS:2014:9844, ECLI:NL:RBMNE:2019:5161. De rechter moet ambtshalve toetsen aan die Europese Richtlijn, dus ook als de huurder er geen beroep op doet.

Een belangrijk arrest is het Hof Amsterdam van 2 april 2019. Daarin heeft het Gerechtshof uitvoerig stil gestaan bij zowel de wetsgeschiedenis van het huurrecht als de Europese Richtlijn. Het Hof komt tot de conclusie dat het bewijsbeding ongeldig is. Als de verhuurder in ‘bewijsnood’ verkeert, omdat de verhuurder niet achter de voordeur kan kijken, dan moet dat opgelost worden door een verzwaarde stel- en motiveringsplicht voor de huurder. Indien de verhuurder aannemelijk maakt dat de huurder geen hoofdverblijf heeft in de woning en/of de woning zonder toestemming onderverhuurt, dan zal de huurder dat goed gemotiveerd moeten weerspreken. Maar een echte omkering van de bewijslast gaat het Hof te ver. Tegen het arrest is tussentijds cassatieberoep open gesteld vanwege het principiële karakter van de rechtsvraag.

Nadien hebben zowel de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2019:6025, ECLI:NL:RBAMS:2019:6545 en ECLI:NL:RBAMS:2020:925) als ook het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2020:583) het arrest van het Hof van 2 april 2019 bevestigd.

Geen toetsing aan Europese Richtlijn door Hof ‘s-Hertogenbosch

Het arrest van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 28 april 2020 rept met geen woord over de Europese Richtlijn en toetst slechts aan de zwarte en grijze lijst. Dat is opmerkelijk en in afwijking van de jurisprudentie van de Amsterdamse rechters.

Het wachten is op een arrest van de Hoge Raad.