Hoge Raad vernietigt arrest Hof: Ook bij vrije sector woningen kunnen servicekosten getoetst worden

Inleiding

In een arrest van 24 april 2020 heeft de Hoge Raad een arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 30 oktober 2018 vernietigd. De hoogste rechter heeft bepaald dat ook bij vrije sector woningen de overeengekomen servicekosten getoetst kunnen worden. Het staat de verhuurder dus niet vrij om allerlei extra betalingsverplichtingen af te dwingen. De huurder zit niet vast aan de overeenstemming over deze kosten bij aanvang van de huur.

Wat was de casus?

Een huurster huurde een vrije sector woning met een kale aanvangshuurprijs van € 740 per maand. Daarnaast hadden partijen afgesproken dat de huurster ook nog elke maand het volgende moest betalen: 1) gas/elektriciteit/internet € 110, 2) meubilair € 450 en 3) servicekosten VvE-bijdrage € 200. Het maandelijks te betalen bedrag was dus in totaal € 1500. Als de kosten van gas/elektriciteit/internet achteraf gezien meer zouden zijn dan € 110 per maand, dan zou de huurster moeten bijbetalen. De andere twee bedragen (meubilair en VvE-bijdrage) werden echter gezien als vast en definitieve vergoedingen, die niet getoetst zouden kunnen worden. De huurster stapte na ruim 2 jaar te hebben gehuurd en te hebben betaald naar de rechter. Zij stelde dat de bijdrage voor het meubilair en de VvE-bijdrage onverschuldigd was betaald en vorderde een totaalbedrag terug van ongeveer € 16.500.

Het oordeel van de feitenrechter

De kantonrechter had de vorderingen van de huurster toegewezen. Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde in hoger beroep echter dat de huurster geen recht had op terugbetaling. Het Hof gaf in dat arrest aan dat het daarmee terugkwam op zijn eerdere standpunt. Volgens het Hof is contractsvrijheid het uitgangspunt bij de afspraken over servicekosten. Dat wat partijen afspreken moet door de huurder worden betaald. Daarbij hoeft er geen relatie met de werkelijke kosten te bestaan. Als partijen het over de servicekosten niet eens worden staat in de sociale sector de weg naar de Huurcommissie open. Die procedure is echter niet van toepassing op de vrije sector. Vandaar dat het Hof concludeerde dat de bij aanvang van de huurovereenkomst afgesproken servicekosten moeten worden gezien als de overeengekomen kosten, waaraan niet meer getornd zou kunnen worden. Er kwam vrij veel kritiek op dit arrest van het Hof, omdat deze redenering de deur open zet naar een verdienmodel voor verhuurders in de vrije sector. Zij zouden van alles kunnen afspreken in een overspannen woningmarkt zonder dat er voor de huurders een toetsingsmogelijkheid zou bestaan.

Cassatie bij de Hoge Raad

De betreffende huurster liet het er ook niet bij zitten; zij stelde cassatie in bij de Hoge Raad. In het arrest van 24 april 2020 vernietigt de Hoge Raad het arrest van het Hof. Ook de overeengekomen servicekosten in de vrije sector moeten in redelijke verhouding staan tot de levering of dienst van de verhuurder. De hoogte van die servicekosten moet dus wel getoetst kunnen worden. Niet door de Huurcommissie, want die is niet bevoegd ten aanzien van servicekosten in de vrije sector, maar wel door de rechter.

Uitleg van de Hoge Raad

De Hoge Raad geeft uitleg aan artikel 7:259 BW, waarvan de eerste volzin luidt: ‘… dat de betalingsverplichting (…) het bedrag beloopt dat door huurder en verhuurder is overeengekomen.’
Deze zinsnede moet zo worden begrepen dat deze verwijst naar de overeenstemming tussen huurder en verhuurder naar aanleiding van de jaarlijkse afrekening van de servicekosten. En dus niet naar de overeenstemming vooraf bij het sluiten van de huurovereenkomst. Anders zouden de wetsartikelen die aan de huurder het recht geven om een jaarlijkse afrekening en specificatie van de servicekosten te vragen zinloos zijn. En dat recht op een afrekening met specificatie geldt ook in de vrije sector. Onder verwijzing naar de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie wijst de Hoge Raad op het feit dat de wetgever bij een wetswijziging per 1 juli 2014 het systeem op dit punt niet heeft willen wijzigen. De vergoeding van servicekosten dient in overeenstemming te zijn met de wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd.

Voor wat betreft de verplichting van de huurster om de VvE-bijdrage te betalen wijst de Hoge Raad nog op het feit dat het Hof niet is nagegaan of deze bijdrage wel betrekking heeft op zaken en diensten die door de verhuurster aan de huurster zijn geleverd. Zijn het eigenlijk wel servicekosten? Wat dat betreft is het oordeel van het Hof dus ook niet deugdelijk gemotiveerd. Als het gaat om het doorberekenen van zaken of diensten die niet zijn geleverd door de verhuurster aan huurster, dan gaat het niet om een beoordeling van servicekosten (artikel 7:259 BW), maar rijst wel de vraag of sprake is van een onredelijk (en daarmee ongeldig) beding in de zin van artikel 7:264 BW. Ook dat heeft het Hof niet onderkend.

De Hoge Raad heeft de zaak verwezen naar het Gerechtshof Den Haag dat de zaak verder zal moeten behandelen en beslissen.

Conclusie

Verhuurders in de vrije sector hebben dus niet de mogelijkheid om de door de huurders te betalen totale vergoeding op te krikken door allerlei vergoedingen te bedingen onder de noemer ‘servicekosten’, zonder dat deze naderhand verantwoord en afgerekend zouden behoeven te worden. De eerste vraag is of het wel servicekosten betreft: zijn het zaken en diensten die geleverd worden door de verhuurder aan de huurder? Zo niet, dan moet worden nagegaan of sprake is van een onredelijk voordeel voor de verhuurder. Zijn het op zich wel servicekosten, dan is nog de vraag of de hoogte van de servicekosten redelijk is.