Spoedwet ‘Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten’ in werking getreden

Advocaat Gerard Scholten schreef een reeks blogs over de Spoedwet ‘Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten’. Via Nieuws ziet u alle blogs.

De belangrijkste data en termijnen

De spoedwet, die het mogelijk maakt om tijdelijke huurovereenkomsten tijdelijk te verlengen is per 25 april 2020 in werking getreden na publicatie in het Staatsblad van 24 april 2020 (Stb. 2020/123). De wet werkt terug tot en met 1 april 2020. Die terugwerkende kracht heeft alleen geen betrekking op de verplichting van de verhuurder om de huurder tegelijk met de aanzegging dat de huur eindigt, te informeren over de mogelijkheden op grond van de wet. De spoedwet kent allerlei belangrijke data en termijnen. Die worden in deze blog op een rij gezet.

Relevante data

Toepasselijkheid van de wet

De spoedwet is alleen van toepassing op tijdelijke huurovereenkomsten, waarvan de bepaalde tijd verstrijkt na 31 maart 2020 en vóór 1 juli 2020. Als de wet verlengd wordt, omdat de coronacrisis aanhoudt, worden deze data gewijzigd (zie hierna).

Hoe lang is de verlenging?

De tijdelijke huurovereenkomst kan worden verlengd met 1, 2 of 3 maanden, maar niet langer dan tot 1 september 2020. De partij die een verlenging voorstelt zal moeten aangeven welke verlenging wordt gekozen. Onduidelijk is of ook gekozen kan worden voor bijvoorbeeld anderhalve maand of 25 dagen, zolang het niet langer is dan 1 september 2020.

Verlenging met wederzijds goedvinden

Alleen als de verhuurder de huurder al vóór 12 maart 2020 had geïnformeerd over het eindigen van de tijdelijke huur, kunnen de verhuurder en de huurder schriftelijk overeenkomen dat de huur tijdelijk wordt verlengd met 1, 2 of 3 maanden en niet langer dan 1 september 2020. Heeft de aanzegging op of na 12 maart 2020 plaatsgevonden dan is verlenging met wederzijds goedvinden niet mogelijk en zal de huurder of de verhuurder een schriftelijk voorstel moeten doen.

Data indien de spoedwet wordt verlengd

De regering heeft aangegeven dat eind mei 2020 besloten zal worden of de spoedwet wordt verlengd. Dat kan slechts eenmalig door de minister. De regering zal dan moeten kiezen voor een van de volgende nieuwe vervaldata van de spoedwet: 1 oktober, 1 november of 1 december 2020.

Indien de wet wordt verlengd dan is de verlengde wet van toepassing op tijdelijke huurovereenkomsten die eindigen na 30 juni 2020 en niet later dan 2 maanden voor de nieuwe vervaldatum. Wordt de wet verlengd tot 1 december 2020 dan zouden dus tijdelijke huurovereenkomsten met een einddatum van 1 oktober 2020 nog onder het bereik van de wet kunnen vallen.

Als de wet wordt verlengd dan heeft een huurder aan wie vóór 1 juni 2020 een aanzegging is gedaan dat de tijdelijk huur eindigt na 30 juni 2020 nog tot 9 juli 2020 de tijd om een schriftelijk verlengingsverzoek in te dienen.

Vervaltermijnen

Termijn voor de huurder om verlenging te vragen

Een huurder die verlenging wenst moet dat schriftelijk verzoeken aan de verhuurder. Dat verzoek moet worden gedaan niet later dan een week nadat de verhuurder de huurder schriftelijk heeft geïnformeerd over het einde van de huur (de aanzeggingsplicht) en tegelijk heeft geïnformeerd over de mogelijkheden op grond van de spoedwet (de informatieplicht). Voor de verhuurder is het dus van groot belang om op de juiste wijze aan te zeggen en gelijktijdig te informeren. Tomlow Advocaten heeft een voorbeeldbrief gemaakt. Als de aanzegging al had plaatsgevonden vóór 25 april 2020 dan heeft de huurder nog slechts tot en met vrijdag 1 mei 2020 om het schriftelijke verlengingsverzoek in te dienen. Dat is erg kort dag.

Termijn voor de verhuurder om de gevraagde verlenging te weigeren

Ook de verhuurder moet snel reageren. De verhuurder kan namelijk binnen een week na ontvangst van het schriftelijke verlengingsverzoek van de huurder schriftelijk weigeren om met het verzoek in te stemmen. De spoedwet noemt een 6-tal gronden voor de verhuurder om te weigeren: 1) opleveringsverplichting aan een derde, 2) verhuur aan een derde, 3) dringend eigen gebruik, 4) renovatie, 5) sloop en 6) slecht huurderschap. De verplichting van de verhuurder moet wel zijn ontstaan vóór 1 april 2020. Weigert de verhuurder op één van deze gronden dan moet de huurder vervolgens een verzoekschrift indienen bij de kantonrechter. Vreemd genoeg is daarvoor geen termijn opgenomen.
Heeft de verhuurder een andere grond om niet in te stemmen met de door de huurder voorgestelde verlenging, dan moet de verhuurder een verzoekschrift indienen bij de kantonrechter. De wet maakt niet duidelijk of de verhuurder dan eerst de huurder moet aanschrijven. Ook voor de verhuurder bevat de wet geen termijn waarbinnen het verzoekschrift bij de kantonrechter moet zijn ingediend.

Bewijslast

De spoedwet bevat dus erg korte termijnen. Bovendien kan er discussie ontstaan over de vraag of een verzoek of een weigering tijdig is gedaan. De huurder die stelt dat hij tijdig het verlengingsverzoek heeft ingediend, zal dat zo nodig moeten kunnen bewijzen. Datzelfde geldt voor de verhuurder die stelt dat hij tijdig heeft geweigerd op grond van een van de zes genoemde gronden.