Advocaat Gerard Scholten schreef een reeks blogs over de Spoedwet ‘Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten’. Via Nieuws ziet u alle blogs.

Een bijzonder geval met raakvlakken aan de spoedwet tijdens de coronacrisis

De kantonrechter Rotterdam heeft op 17 april 2020 een oordeel moeten geven over de vraag of een tijdelijke huurder op basis van de huurovereenkomst het recht had om de tijdelijkheid éénzijdig te verlengen. Daarnaast speelde een geschil over de huurprijs, maar dat kan even buiten beschouwing blijven. Het ging om een bijzondere huurovereenkomst, die enige gelijkenis vertoont met de oplossing die de regering kiest in het kader van de spoedwet tijdens de coronamaatregelen. Die spoedwet geeft ook aan huurders (en verhuurders) de mogelijkheid om de tijdelijke huurovereenkomst te verlengen. Het vonnis van de kantonrechter Rotterdam dateert echter van vóór de spoedwet. Het recht op verlenging is dan ook niet gebaseerd op de spoedwet, maar op de (bijzondere) huurovereenkomst die partijen hadden gesloten. Het effect is ook anders.

Inhoud van de huurovereenkomst

In de huurovereenkomst (die in de Engelse taal was opgesteld) hadden partijen een tijdelijke huur afgesproken van 1 september 2017 tot en met 31 augustus 2019. Dat is precies 2 jaar en daarmee voldoet de huurovereenkomst aan de eis dat een tijdelijke huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte niet langer dan 2 jaar mag duren. In een bijzonder bepaling in de huurovereenkomst was echter het volgende overeengekomen: de huur eindigt van rechtswege op de afgesproken einddatum, tenzij de huurder de verhuurder schriftelijk heeft geïnformeerd over het feit dat de huurder de huurovereenkomst tenminste 3 maanden wil verlengen. Dat schriftelijke bericht moet dan wel tenminste 2 maanden voor de einddatum zijn ontvangen door de verhuurder.

Tijdige aanzegging door de verhuurder

De verhuurder moet op grond van de wet niet eerder dan 3 maanden voor de einddatum en niet later dan 1 maand voor de einddatum de huurder schriftelijk herinneren aan de einddatum en aan zijn verplichting om te ontruimen. Voldoet de verhuurder aan deze aanzeggingsplicht dan eindigt de huurovereenkomst van rechtswege op de einddatum en moet de huurder ontruimen. Voldoet de verhuurder niet aan die verplichting dan loopt de huurovereenkomst na de einddatum voor onbepaalde tijd door. De huurder kan dan een beroep doen op huurbescherming.
In deze zaak heeft de verhuurder tijdig – namelijk op 3 juni 2019 – schriftelijk aan de aanzeggingsplicht voldaan. Dat is bijna 3 maanden voor de einddatum. Dat zou dus betekenen dat de huur in beginsel op 31 augustus 2019 van rechtswege zou eindigen.

Huurder doet ook tijdig een beroep op de eenzijdige verlengingsmogelijkheid

Op zijn beurt heeft de huurder echter ook tijdig en schriftelijk een beroep gedaan op de contractueel overeengekomen eenzijdige verlengingsmogelijkheid van artikel 7 van de huurovereenkomst. De huurder schrijft de verhuurder daarover aan op 12 juni 2019 en het staat vast dat de verhuurder die brief op 13 juni 2019 heeft ontvangen. Dat is ook op tijd, want artikel 7 bepaalt dat dit beroep op de verlengingsmogelijkheid ten minste 2 maanden voor de einddatum moet zijn ontvangen door de verhuurder. De vraag is dan of deze tweede brief van de huurder voorkomt dat de huurovereenkomst op 31 augustus 2019 van rechtswege eindigt. En wat is dan de consequentie?

Standpunt van de verhuurder

De verhuurder beriep zich op het feit dat de huurovereenkomst in een voor de verhuurder vreemde taal is opgesteld (Engels). Deze huurovereenkomst was overigens door verhuurder zelf opgesteld. De verhuurder zou niet de bedoeling hebben gehad om aan de huurder het recht te geven om de tijdelijke huurovereenkomst eenzijdig te verlengen.
Bovendien is de aanzeggingsbrief eerder gezonden en ontvangen dan de brief waarin de huurder een beroep doet op de verlengingsmogelijkheid.

Oordeel van de kantonrechter

De rechter verwerpt de verweren van de verhuurder. De inhoud van de huurovereenkomst is duidelijk, dus die behoeft niet nader te worden uitgelegd of ingevuld door de rechter. De verhuurder heeft nu eenmaal zelf ingestemd met het recht van de huurder om eenzijdig een verlenging in te roepen van de tijdelijke huurovereenkomst. Voorwaarde is slechts dat de huurder dat schriftelijk doet en dat dit verzoek tenminste 2 maanden voor de einddatum wordt gedaan. En dat is het geval. Het feit dat de verhuurder al eerder de aanzegging had gedaan op grond waarvan de huurovereenkomst in beginsel zou eindigen op 31 augustus 2019 is dan niet van belang. Dat rechtsgevolg (een einde van rechtswege) is niet bereikt, omdat de huurder tijdig een verlengingsverzoek heeft gedaan. Dat overruled dan de beëindiging van de tijdelijke huurovereenkomst.

Consequentie: huurovereenkomst voor onbepaalde tijd

Extra zuur voor de verhuurder is het feit dat de huurovereenkomst niet alleen wordt verlengd met 3 maanden, maar dat de huurovereenkomst na deze verlenging niet meer van rechtswege eindigt en dat de huurder een beroep kan doen op huurbescherming als de huurder ook na die 3 maanden zou willen blijven huren en de verhuurder probeert op te zeggen. Ook die vergaande consequentie van de contractuele afspraak vormt geen reden voor de rechter om een ander oordeel te vellen. En dat is terecht, want de verhuurder heeft nu eenmaal zelf ingestemd met de clausule in artikel 7 van de huurovereenkomst.

Vergelijking met de spoedwet

De verlengingsmogelijkheid die alle tijdelijke huurders krijgen op grond van de spoedwet tijdens de coronacrisis gaat minder ver. Ook op grond van die spoedwet kan de huurder, die tijdig een beroep doet op de wet eenzijdig het rechtsgevolg in het leven roepen dat de tijdelijke huurovereenkomst wordt verlengd. Echter, dan is dat een tijdelijke verlenging en kan de huurovereenkomst na het verstrijken van de periode van verlenging opnieuw van rechtswege eindigen. De verhuurder moet dan wel opnieuw aanzeggen en aan de regels van de spoedwet voldoen.