Spoedwet ‘Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten’

Deze blog maakt onderdeel uit van de reeks over deze Spoedwet, geschreven door Gerard Scholten

Inleiding

In verband met de coronacrisis wil de regering aan verhuurder en huurders die een tijdelijke huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot woonruimte de mogelijkheid bieden om deze tijdelijke huurovereenkomst tijdelijk te verlengen. Het is de bedoeling dat deze tijdelijke verlenging niet leidt tot een recht op huurbescherming voor de tijdelijke huurder. Er ontstaat dus geen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Normaal gesproken kan een tijdelijke huurovereenkomst die van rechtswege eindigt niet verlengd worden voor bepaalde tijd. Een verlenging is altijd voor onbepaalde tijd, zodat de huurder huurbescherming heeft. Echter, vanwege de bijzondere omstandigheden komt de regering met een spoedwet die een tijdelijke verlenging mogelijk moet maken. Het wetsvoorstel voor die spoedwet is op 6 april 2020 door de minister naar de Tweede Kamer gezonden en op 9 en 10 april jl. zijn enkele amendementen ingediend. Het wachten is nu op het aannemen van de wet door de Tweede en Eerste Kamer. Het is de bedoeling om aan de spoedwet terugwerkende kracht toe te kennen tot en met 1 april 2020.

Toepassingsbereik van de wet

De spoedwet is in eerste instantie van toepassing op tijdelijke huurovereenkomsten die van rechtswege tot een einde komen en waarvan de duur verstrijkt na 31 maart 2020 en vóór 1 juli 2020. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen verzoeken om een tijdelijke verlenging. Partijen kunnen dat ook samen afspreken.

Schriftelijk verzoek van de huurder

De tijdelijke huurder kan een schriftelijk verzoek doen aan de verhuurder om de tijdelijke huurovereenkomst tijdelijk te verlengen. De huurder moet dan aangeven of een verlenging wordt gewenst met 1, 2 of 3 maanden. De verlenging kan echter niet langer duren dan tot 1 september 2020. Het schriftelijke verzoek van de huurder moet worden gedaan binnen een week nadat de verhuurder de huurder schriftelijk heeft geïnformeerd over de dag waarop de huur verstrijkt. Dat moment van aanzegging door de verhuurder kan zijn gelegen in de periode tussen 3 maanden en 1 maand voor de oorspronkelijk overeengekomen einddatum. Hierbij is echter ook het overgangsrecht van belang (zie hieronder).

Bijzondere gevallen waarin de verhuurder zijn medewerking kan weigeren

De verhuurder kan binnen een week na ontvangst van het schriftelijke verzoek van de huurder schriftelijk weigeren in te stemmen met de verlenging van de huurovereenkomst.

De gronden voor deze weigering kunnen zijn:
a. verkoop van de woning: het feit dat de verhuurder de woning heeft verkocht aan een derde en zich verplicht heeft de woning aan die derde vrij van huur en gebruik in eigendom over te dragen;
b. verhuur aan een ander: het feit dat de verhuurder de woning opnieuw heeft verhuurd en de huurovereenkomst ingaat;
c. dringend eigen gebruik: het feit dat de verhuurder de woning zelf wil betrekken en hij geen andere woonruimte meer heeft;
d. renovatie: het feit dat de verhuurder de woning wil renoveren en deze renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en hij zich jegens derden verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik beschikbaar te stellen voor de renovatie;
e. sloop: het feit dat de verhuurder de woning wil slopen en hij zich jegens derden verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik beschikbaar te stellen voor de sloop.

De voorwaarde is uiteraard wel dat de verhuurder verplicht is om de woning aan een derde ter beschikking te stellen (of zelf dringend nodig heeft) op een datum die is gelegen voor de door de huurder voorgestelde einddatum. Bovendien moet de verhuurder die verplichting zijn aangegaan voor 1 april 2020.

Extra weigeringsgrond: slecht huurderschap

De verhuurder kan de door de huurder gevraagde verlenging ook weigeren op de grond dat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. Ook dan zal dat binnen een week na ontvangst van het verzoek van de huurder schriftelijk aan de huurder moeten worden bericht.

Inschakelen van de kantonrechter door de huurder

Indien de verhuurder op een van de genoemde gronden weigert in te stemmen met de door de huurder gevraagde verlenging, kan de huurder verzoeken dat de rechter bepaalt dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Daarvoor moet een verzoekschrift worden ingediend.

Zolang de procedure bij de rechter loopt blijft de tijdelijke huurovereenkomst van kracht tot de rechter heeft beslist op het verzoek. Indien de rechter het verzoek van de huurder toewijst, wordt de huurovereenkomst van rechtswege verlengd met de termijn, genoemd in het verzoek. De rechter kan ook bepalen dat de huurovereenkomst met een andere termijn wordt verlengd.

Inschakelen van de kantonrechter door de verhuurder

Ook de verhuurder kan de kantonrechter inschakelen en verzoeken dat de rechter bepaalt dat de huurovereenkomst op een eerder tijdstip eindigt dan het door de huurder verzochte tijdstip. Als dat verzoek van de verhuurder wordt gehonoreerd bepaalt de rechter het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. De rechter beslist met inachtneming van de omstandigheden van het geval. De rechter kan het verzoek van de verhuurder echter alleen toewijzen als de verhuurder een zwaarwichtig belang heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst op een eerder tijdstip dan het door de huurder voorgestelde tijdstip.

Ook hier geldt dat de tijdelijke huurovereenkomst blijft voortduren zolang de rechter geen beslissing heeft genomen. Indien de rechter het verzoek van de verhuurder afwijst wordt de huurovereenkomst van rechtswege verlengd met de termijn, genoemd in het verzoek van de huurder. De rechter kan ook bepalen dat de huurovereenkomst met een andere termijn wordt verlengd.

Geen hoger beroep

Tegen de beschikking van de kantonrechter op het verzoek van de huurder of de verhuurder kan geen hoger beroep worden ingesteld.

Schriftelijk verzoek van de verhuurder

Ook indien de verhuurder daartoe schriftelijk verzoekt en de huurder daar schriftelijk mee instemt, kan de tijdelijke huurovereenkomst worden verlengd met 1, 2 of 3 maanden, maar niet tot een later datum dan 1 september 2020.

Met wederzijds goedvinden verlengen

De huurder en de verhuurder, kunnen ook samen afspreken dat de tijdelijke huurovereenkomst tijdelijk wordt verlengd met 1, 2 of 3 maanden en niet langer dan tot 1 september 2020. Dan geldt wel als voorwaarde dat de verhuurder de huurder vóór 12 maart 2020 schriftelijk heeft geïnformeerd over de dag waarop de huur verstrijkt. Bovendien moet ook deze verlenging met wederzijds goedvinden schriftelijk worden vastgelegd.

Extra verplichting voor de verhuurder bij de aanzeggingen dat de tijdelijke huur eindigt

Wanneer een verhuurder aan de huurder een schriftelijke aanzegging doet dat de tijdelijke huur tot een einde komt en dat de huurder de woning moet opleveren, moet de verhuurder op grond van de spoedwet de tijdelijke huurder ook informeren over de mogelijkheden op grond van deze wet.

De verhuurder zal de huurder dus kennelijk moeten wijzen op de mogelijkheid om een tijdelijke verlenging aan te vragen.

Verlenging van de mogelijkheid om de aanvangshuur te laten toetsen

Wanneer de tijdelijke huurovereenkomst tijdelijk wordt verlengd dan schuift ook de termijn op, waarbinnen een tijdelijke huurder de aanvangshuur kan laten toetsen. Op grond van artikel 7:249 lid 2 BW heeft de tijdelijke huurder die mogelijkheid tot 6 maanden na de overeengekomen einddatum. Dat wordt dan 6 maanden na de nieuwe einddatum.

Flexibiliteit in de spoedwet

Omdat het nog onzeker is hoe lang de coronacrisis zal voorduren kan de minister de spoedwet zo nodig verlengen. De minister kan dan eenmalig de genoemde einddatum van 1 september 2020 vervangen door 1 oktober 2020, 1 november 2020 of 1 december 2020. Maakt de minister van die mogelijkheid gebruik, dan kunnen tijdelijke huurovereenkomsten nogmaals worden verlengd met 1, 2 of 3 maanden met inachtneming van de door de minister nieuw vastgestelde uiterste einddatum.

Bovendien kan de spoedwet dan ook worden toegepast op tijdelijke huurovereenkomst die eindigen na 30 juni 2020 en niet later dan twee maanden vóór de door de minister bepaalde nieuwe uiterste einddatum.

Overgangsrecht met betrekking tot de mogelijkheid om verlenging te vragen

Het kan natuurlijk zo zijn dat de verhuurder al vóór de inwerkingtreding van de spoedwet aan de huurder de schriftelijke aanzegging had gedaan dat de tijdelijke huur eindigt en dat de huurder de woning moet verlaten. Dan heeft de huurder nog de tijd om binnen een week na de datum van inwerkingtreding van de spoedwet een schriftelijk verzoek tot verlenging te doen bij de verhuurder.

Als de minister de uiterste datum verlengt en de verhuurder de huurder vóór 1 juni 2020 schriftelijk heeft geïnformeerd over de dag waarop de huur verstrijkt en die huur verstrijkt na 30 juni 2020, dan kan de huurder het verzoek tot verlenging nog indienen tot 9 juli 2020.

Datum van inwerkingtreding

De spoedwet treedt met terugwerkende kracht in werking per 1 april 2020. Alleen de verplichting van de verhuurder om de huurder gelijktijdig met de aanzegging te informeren over de spoedwet werkt uiteraard niet terug. Indien de minister geen gebruik maakt van de verlengingsmogelijkheid vervalt de spoedwet met ingang van 1 september 2020.

Spoedwet gaat tot vragen leiden

De spoedwet is in zeer korte tijd tot stand gekomen onder druk van de coronacrisis. De wetgever heeft dus geen tijd gehad om alle mogelijke consequenties en situaties te voorzien. De bedoeling van de spoedwet is duidelijk: aan verhuurders en huurders, die een tijdelijke huurovereenkomst hebben gesloten, een adempauze te gunnen in de coronacrisis. Enerzijds beoogt de regering te voorkomen dat tijdelijke huurders hun huis kwijtraken en anderzijds wil de regering voorkomen dat verhuurders, die tijdelijk verhuren, worden geconfronteerd met huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

In de praktijk zullen zich ongetwijfeld situaties voordoen die niet zijn voorzien of die tot onduidelijkheid en vragen zullen leiden. Dat levert dan weer juridische geschillen op. Indien u vragen heeft kunt u contact opnemen Tomlow Advocaten via 030-252 1802.