Huurovereenkomst woonruimte: formulering van overeenkomst blijft belangrijk

De rechtbank Noord-Holland (in dit geval mr. J.S. Reid, de Rijdende Rechter) wees onlangs de vordering van woningcorporatie Stichting Wooncompagnie tot ontruiming van een huurwoning in Schagen af. De praktijk kan van deze uitspraak leren. De belangrijkste les is dat een goede formulering van een overeenkomst en een vordering op de juiste wettelijke grondslag, van groot belang is.

Wat was er aan de hand?

Een (autistisch en alcoholverslaafde) potentiële huurder woont vanuit detentie begeleid, maar is op zoek naar een woning in dezelfde woonplaats als zijn moeder om haar te kunnen verzorgen. De strafrechter veroordeelde deze man eerder tot een voorwaardelijke gevangenisstraf. De voorwaarde is dat hij geen alcohol en/of drugs mag gebruiken.

Wooncompagnie besluit in augustus 2019 de huurder te huisvesten, maar wenst strikte afspraken te maken. Bij de huurovereenkomst wordt daarom een gedragsaanwijzing gevoegd. In de gedragsaanwijzing staat in artikel 1 o.a. dat het de huurder ten strengste verboden is om drank en/of drugs te gebruiken, zowel in en om de gehuurde woning. Ook mag hij geen overlast veroorzaken en wordt hij in ieder geval tot 9 juli 2020 verplicht begeleid en behandeld door het forensische ACT van GGZ Noord-Holland-Noord.

Aanhouding politie

Minder dan een maand na het sluiten van de huurovereenkomst wordt de huurder aangehouden door de politie. Er is sprake van rijden onder invloed en de huurder heeft schade veroorzaakt. Nadat de huurder niet overgaat tot vrijwillige opzegging van de huurovereenkomst, vernietigt Wooncompagnie de huurovereenkomst buitengerechtelijk. Zij stelt dat er sprake is van bedrog, dan wel dwaling ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst. Dat vind ik een opmerkelijk standpunt. Bewezen zou dan namelijk moeten worden dat de huurder ten tijde van het ondertekenen van de huurovereenkomst al wist dat hij de afspraken niet ging nakomen en dat hij Wooncompagnie bewust onjuist heeft geïnformeerd. Dat is zeer lastig te bewijzen en lijkt mij niet aan de orde, mede gelet op zijn ziekte (alcoholverslaving).

Procedure

In de procedure lijkt Wooncompagnie dit standpunt los te laten. Zij stelt – kort gezegd – dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en gedragsaanwijzing aan de zijde van de huurder. Dat is de reden dat hij ontruimd moet worden uit de woning. De kantonrechter ziet dit anders.

Gebruik alcohol en drugs

Ten eerste staat in de gedragsaanwijzing dat het de huurder verboden is om in en rondom de woning alcohol en/of drugs te gebruiken. De huurder is echter door de politie in de auto, en niet bij het gehuurde, aangehouden. De Wooncompagnie had deze uitleg van de rechter kunnen voorkomen door de verbodsbepaling op andere wijze te formuleren.

Geen begeleiding

Het tweede standpunt van Wooncompagnie was dat de huurder in strijd met de gemaakte afspraken geen begeleiding is aangegaan. De kantonrechter volgt hierin de stelling van de huurder dat de GGZ hem niet kon helpen met zijn hulpvraag. Van een weigerachtige houding van de huurder blijkt niet, evenmin dat hij “malafide intenties” voor Wooncompagnie zou hebben verzwegen. Wooncompagnie heeft onvoldoende tegen deze stelling van huurder ingebracht. Ook op dit punt had Wooncompagnie naar mijn oordeel de verplichte begeleiding ruimer in de gedragsaanwijzing kunnen opnemen, maar bij dit onderdeel geldt wel dat dit achteraf makkelijk oordelen is.

Ontruiming afgewezen

Ten slotte, omdat er (ook) geen sprake is van overlast en/of een betalingsachterstand, wordt de ontruimingsvordering van Wooncompagnie afgewezen. De huurder mag dus in de woning blijven wonen.