Huurovereenkomst woonruimte: hoe zit het ook al weer met de kijktuin?

Rondom flatcomplexen bevinden zich vaak groenstroken of tuinen die door de verhuurder met een hek zijn afgesloten. De verhuurder zegt in de huurovereenkomst dan dat een appartement inclusief onroerende aanhorigheden en inclusief medegebruik van de om het complex gelegen groenstroken en tuinen wordt verhuurd aan de huurder. De bewoners van de flat kunnen echter alleen maar naar de met een hek afgesloten groenstrook/tuin kijken (vandaar “kijktuin” of “kijkgroen”). De kijktuin wordt niet gebruikt om in te zitten of de kinderen in te laten spelen. Zo een tuin moet wel onderhouden worden. Veel verhuurders brengen de kosten van het tuinonderhoud aan de kijktuin aan huurders van de flat in rekening via servicekosten. Maandelijks wordt dan een bedrag aan voorschot “onderhoud tuinen” in rekening gebracht.

Hof Amsterdam en Besluit kleine herstellingen

Uit een uitspraak van 9 juli 2013 van het Gerechtshof Amsterdam, blijkt dat kijkgenot onderdeel is van de huurovereenkomst, maar voor onderhoud van de kijktuin behoeven geen servicekosten te worden betaald. De huurovereenkomst en de algemene voorwaarden in combinatie met het Besluit Kleine Herstellingen, waarvan de regels vaak ook uitgewerkt zijn in een “Onderhouds ABC”, bieden geen basis om een onderhoudsverplichting voor de kijktuin bij de huurder neer te leggen. Dat komt omdat de huurder de kijktuin niet exclusief ter beschikking heeft. De huurder kan geen onderhoud plegen want de kijktuin is afgesloten en daarom zijn geen servicekosten in verband met onderhoud verschuldigd.

Huurcommissie

Deze regels volgt de Huurcommissie ook, zie het Beleidsboek Nutsvoorzieningen en Servicekosten versie 1 juli 2019 p.27.

Recente uitspraken

In een recente uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland, kantonrechter locatie Almere van 11 september 2019 is de kantonrechter, in afwijking van de uitspraak van het Gerechtshof uit 2013, van mening dat de huurders de kosten van het tuinonderhoud wel moeten betalen via de servicekosten. De kantonrechter overweegt dat dit nu eenmaal is afgesproken in de huurovereenkomst en de huurders zelf om de sleutel hadden kunnen vragen om de kijktuin te onderhouden.

Nog geen twee weken later doet de Rechtbank Amsterdam, kantonrechter Amsterdam van 23 september 2019, uitspraak en die oordeelt weer het tegenovergestelde, hetgeen in lijn is met de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam 2013 en ook het beleid van de Huurcommissie: onderhoudskosten voor een kijktuin mogen niet in rekening gebracht worden aan de huurder.

Tip voor de praktijk

De lijn volgend van het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 9 juli 2013 is de les voor verhuurders: haal het hek weg bij de kijktuin, zodat gebruik gemaakt wordt van de tuin door de huurders of geef een sleutel van het hek aan de huurders, zodat deze toegankelijk is en informeer de huurders over onderhoudsverplichtingen aan de gemeenschappelijke tuin.