Huurovereenkomst woonruimte: burenruzie of objectieve overlast. Moet de verhuurder optreden?

Huurster daagt haar verhuurster, woningcorporatie Nijestee te Groningen, voor de rechter. Huurster stelt dat Nijestee een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst van haar buurman moet starten. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelt hier recentelijk over. Is er sprake van een burenruzie of objectieve overlast door de buurman? Moet Nijestee een gerechtelijke ontbindingsprocedure tegen de buurman starten?

Langlopende kwestie

Huurster woont al sinds 1979 in de woning. Haar buurman is slechts enkele jaren later naast haar komen wonen. Het gaat om twee bovenwoningen. De voordeuren en de balkons grenzen aan elkaar. Inmiddels klaagt huurster reeds een decennium bij Nijestee over haar buurman. Huurster start verschillende procedures. In 2011 schakelt zij de Klachtencommissie Gezamenlijke Corporatie Groningen, die haar klacht ongegrond verklaard. In 2012 start zij eenzelfde procedure als de onderhavige bij de rechtbank. De kantonrechter wijst haar vorderingen af. Nijestee hoeft geen ontbindingsprocedure te starten. De huurster stelt hiertegen geen hoger beroep in, zodat het vonnis onherroepelijk is geworden. Dat betekent dat het vast staat. In de jaren 2013 tot en met 2017 doet huurster diverse aangiftes van smaad, laster, vernielingen, mishandeling en verbale dreigementen, volgens haar gepleegd door de buurman. In 2017 besluit zij daarom om eenzelfde procedure te starten als voormelde procedure in 2012.

Huurster stelt: gebrek dat Nijestee moet opheffen

Huurster stelt dat de overlast van de buurman een gebrek is en vordert bij de kantonrechter dat Nijestee dat gebrek moet opheffen door de huurovereenkomst met hem te beëindigen, dan wel aan hem een andere woning aan te bieden. Volgens huurster moet Nijestee dit binnen vier weken doen, op straffe van een last onder dwangsom. Ook vordert huurster een vermindering van de huurprijs met 50% vanwege het gebrek.

De kantonrechter is kort in zijn beslissing. De vorderingen moeten worden afgewezen. Huurster heeft niet onvoldoende bewijs geleverd van haar stelling dat de buurman verantwoordelijk is voor de gedragingen waarover zij klaagt.

Hoger beroep: burenruzie of objectieve overlast?

Het Hof volgt de kantonrechter hierin. Het is aan huurster om te stellen en te bewijzen dat er sprake is (geweest) van structurele en ernstige overlast en dat de buurman de veroorzaker hiervan is. Dit lukt haar niet. Alleen de mishandeling op 18 december 2016 is op andere wijze onderbouwd dan met verklaringen en stukken van de huurster zelf. Er is namelijk een strafbeschikking, doch is de buurman niet vervolgd. Het Hof concludeert dat er sprake is van een “moeizame één-op-één-situatie tussen directe buren”, een burenruzie dus.

Inspanningsplicht verhuurder

Een verhuurder heeft een inspanningsplicht om te bemiddelen, zo bevestigt dit arrest. Het zou Nijestee zijn aangerekend als zij was blijven stilzitten. In dit geval heeft Nijestee actief gehandeld. Zij heeft een onderzoek ingesteld en gesproken met omwonenden. Ook is een bemiddelingsgesprek voorgesteld, maar daar wilde huurster geen medewerking aan verlenen. Huurster handelt passief in het vinden van een buitengerechtelijke oplossing, hetgeen het Hof meeneemt in haar beoordeling.

Als verhuurder dient u actief te handelen bij het ontvangen van klachten van uw huurder. Uit deze uitspraak blijkt echter wel dat daar ook grenzen aan zitten.