Wie zijn de directe gezinsleden van de huurder van een woning?

Inleiding

In een huurcontract voor een woning staat meestal dat de huurder de woning mag gebruiken als woonruimte voor de huurder en zijn (directe) gezinsleden. De vraag is echter wie er wel en niet tot het gezin van de huurder behoren. Dat is van belang voor de vraag of de huurder de persoon mag laten inwonen. En dat kan ook van belang zijn bij het einde van de huur, wanneer achterblijvende gezinsleden de huur willen voortzetten. In een aantal recente arresten van de Hoge Raad en de gerechtshoven ging het om de vraag wie er (rechtstreeks) tot het gezin van de huurder behoren. Daaruit blijkt dat een ruime uitleg wordt gehanteerd, indien het begrip niet duidelijk is omschreven in het huurcontract. Verhuurders die dat willen voorkomen moeten het begrip dus nader omschrijven.

Hoge Raad 8 maart 2019 (ECLI:NL:HR:2019:319)

Een verhuurder stelt dat de huurder wanprestatie pleegt door niet zelf de gehuurde woning te bewonen, maar deze in gebruik te hebben gegeven aan zijn zoon, diens partner en hun kind. De kantonrechter en het Gerechtshof Amsterdam oordelen dat de verhuurder niet heeft bewezen dat de huurder zelf niet meer in de woning woont. Het Gerechtshof overweegt dat nu vaststaat dat de huurder zijn hoofdverblijf in de woning heeft, hij ook zijn zoon, diens partner en hun kind bij hem mocht laten inwonen, aangezien zij tot zijn gezin dienen te worden gerekend. De verhuurder stelt in cassatie dat de overweging van het Hof alleen niet juist is voor zover het de partner en het kind van de zoon betreft. De (meerderjarige) zoon zelf zou dus kennelijk wel tot het gezin van de huurder behoren. De Hoge Raad geeft geen inhoudelijk oordeel, omdat de cassatieklachten geen aanleiding vormen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. De Advocaat-Generaal overweegt dat het niet onbegrijpelijk is dat het Hof het verweer van de huurder gehonoreerd heeft dat het zijn zoon (als inwonend gezinslid) vrijstaat om zijn vriendin (tijdelijk) onderdak te bieden als zij verzorging nodig heeft.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 19 maart 2019 (ECLI:GHARL:2019:2441)

Een huurster wordt door de kantonrechter Utrecht tot ontruiming veroordeeld omdat zij zelf geen hoofdverblijf in de woning zou hebben en deze woning zou hebben onderverhuurd of in gebruik zou hebben gegeven aan personen die niet ‘direct tot haar gezin behoren’. In de woning werden aangetroffen: een ex-partner van de huurster, de moeder van die partner, de dochter van de huurster en een broer van de huurster. De vraag was of deze personen kunnen worden gezien als direct tot het gezin van de huurster behorend. Het Hof geeft aan dat dit begrip niet nader omschreven is in de algemene huurvoorwaarden en dat -voor zover er onduidelijkheid is- de voor de huurster gunstigste uitleg moet worden gekozen. Dit omdat de verhuurder de voorwaarden heeft opgesteld. Wat mocht de huurster redelijkerwijs begrijpen? Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat het begrip ‘gezin’ cultureel bepaald is. Hierdoor kunnen bijvoorbeeld (meerderjarige) kinderen die zich na een periode van zelfstandigheid weer vestigen in het ouderlijk huis, al dan niet met eigen kinderen, tot het directe gezin worden gerekend. Alleen indien de verhuurder zou kunnen aantonen dat de huurster zelf geen hoofdverblijf heeft gehad in de woning zou dat dus een wanprestatie opleveren. Het inwonen van de genoemde personen is geen tekortkoming.

Gerechtshof Amsterdam 9 juli 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:2377)

Ook in deze zaak ging het om de vraag of een huurster al dan niet haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Zo ja, dan moet de inwonende meerderjarige stiefzoon als behorend tot haar gezin worden aangemerkt en is er geen sprake van wanprestatie. Zo nee, dan heeft de huurster de woning aan een derde in gebruik of onderhuur gegeven en is er wel een tekortkoming. Het Hof oordeelt dat de verhuurder vooralsnog voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de huurster geen hoofdverblijf heeft gehouden in de woning, maar de huurster mag nog wel tegenbewijs leveren. De meerderjarige stiefzoon wordt dus in beginsel wel aangemerkt als iemand die rechtstreeks tot het gezin van de huurster behoort. Daarvoor is volgens het Hof geen gemeenschappelijke huishouding vereist, want het begrip ‘rechtstreeks behorend tot het gezin’ is niet nader omschreven. De onduidelijkheid van deze contractuele bepaling komt voor risico van verhuurder.

Conclusie

Wanneer in een huurcontract slechts wordt opgenomen dat het gehuurde gebruikt mag worden door de huurder en zijn (directe) gezinsleden, dan is dat onvoldoende duidelijk en zal de rechter geneigd zijn om deze onduidelijkheid in het voordeel van de huurder ruim uit te leggen. Ook meerderjarige kinderen, stiefkinderen, kleinkinderen en andere familieleden zouden dan als rechtstreeks tot het gezin behorend kunnen worden aangemerkt. Het is dus verstandig voor verhuurders om een duidelijke omschrijving op te nemen van het begrip ‘directe gezinsleden’. Bijvoorbeeld: de huurder en zijn partner, alsmede de eigen minderjarige kinderen van de huurder en zijn partner, die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren.