Huurprijsherziening en dringend eigen gebruik
Het is misschien wel de langst lopende huurprijsherzieningszaak van Nederland. Wat is er aan de hand?
Huurder van een hotel, Amsterdam Inn (voorheen Centre Hotel) heeft al in 2012 een deskundigenrapport op laten stellen in het kader van een huurprijsherzieningsprocedure. Verhuurder Singh ging, geadviseerd door zijn eigen deskundige, niet akkoord met een huurverlaging. Vervolgens toog huurder naar de rechter om een gezamenlijke deskundige te laten aanwijzen, nu partijen daarover het ook niet eens werden.
Partijen hebben vervolgens tot en met de Hoge Raad gedebatteerd over de vraag of (i) het beding in de huurovereenkomst (ROZ 2003) waarin een proces voor de aanwijzing van een deskundige beschreven is ten nadele van huurder afwijkt van de wet en, zo ja of (ii) hier in een later stadium alsnog eenzijdig goedkeuring voor kan worden verzocht. Beide antwoorden luidden ja, alhoewel het Gerechtshof na verwijzing de verzochte goedkeuring van de bepaling alsnog weigerde nu dit beding de wezenlijke bescherming van huurder aantast. We schrijven inmiddels 2016.
Moraal: de betreffende bepaling uit de ROZ 2003 wijkt ten nadele van huurder af van de wet, maar goedkeuring kan ook later en door een partij worden gevraagd. Of je die goedkeuring krijgt is weer een tweede.
Inmiddels liep de inhoudelijke huurprijsprocedure wel al. De kantonrechter had de Bedrijfshuuradviescommissie reeds benoemd om advies uit te brengen en in deze procedure is in 2015 een uitspraak gewezen door de kantonrechter. De huurprijs werd hierin aanzienlijk verlaagd, van circa € 240.000 naar iets meer dan € 80.000,-. Hiertegen heeft verhuurder hoger beroep ingesteld. In deze zaak is nu een nieuwe deskundigenbericht gelast nu het Gerechtshof – we schrijven inmiddels 2018 – van oordeel is dat er op het rapport van de BHAC wel wat valt aan te merken. Dus dat op korte termijn een huurprijs vaststaat valt te betwijfelen.
Meer interessant is dat er nóg een procedure loopt tussen partijen die niet los van de huurprijsprocedure kan worden gezien. In deze procedure wordt onder meer door verhuurder beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik gevorderd nu hij zelf het gehuurde weer als hotel in gebruik wil nemen. Hij heeft hier onder andere rendementsverbetering aan ten grondslag gelegd. Het Gerechtshof koppelt de beoordeling van dit beroep op dringend eigen gebruik aan de uitkomst van de procedure over de huurprijs: als de huurprijs daadwerkelijk wordt teruggebracht van circa € 240.000,- naar € 80.000,- dan staat vast dat verhuurder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij in dat geval een beter rendement kan behalen door zelf het gehuurde te exploiteren, zoals hij in het verleden ook heeft gedaan.
De huurder lijkt in dit geval – uiteindelijk – door de kat of door de hond te worden gebeten: ofwel hij krijgt wel een huurverlaging, maar dan eindigt zijn huurovereenkomst, ofwel hij krijgt geen huurverlaging. Zo digitaal zal echter niet worden geoordeeld, het is immers goed mogelijk dat er door de nieuwe deskundige een huurprijs wordt vastgesteld die ergens in het midden ligt. Voor dat geval houdt het Gerechtshof een slag om de arm.
In beide zaken is nu een gelijktijdige comparitie gelast. Zou dit de laatste zijn in deze saga?
