Het opzeggen van een huurcontract: is te laat ook écht te laat?

Hoe fataal zijn de op- en aanzeggingstermijnen in het huurrecht? Daar waar de rechtbank Midden-Nederland de overschrijding met één dag niet toestaat, oordeelt het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch verrassend dat de verlate opzegging niet te laat is.

Het leek vrij lang een uitgemaakte zaak: wie de op- of aanzeggingstermijn van een huurcontract zelfs maar met een dag overschreed, kon rekenen op een verlenging. Een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland uit mei vorig jaar illustreerde dat op niet mis te verstane wijze. Kantoorgenoot Gerard Scholten zette in zijn blog destijds nog eens uiteen hoe (strikt) de spelregels worden gehanteerd.

Althans, tot dat moment.

Kort daarop deed zich een schijnbaar eenvoudige casus voor. Huurster exploiteert een onderneming die busstoelen levert aan onderneming Y. Zij heeft met dat doel bedrijfsruimte gehuurd van verhuurder X. Het contract is aangegaan voor de periode van een jaar, met telkens een verlenging van een jaar. Opzegging moet per deurwaardersexploot of aangetekend schrijven, tegen het einde van de huurperiode met inachtneming van een termijn van zes maanden. Dat betekent dat huurster de huurovereenkomst uiterlijk op 1 juli 2013 moet opzeggen.

Twijfel

De opzegbrief die de huurster stuurt is ongedateerd. En daarmee sluipt twijfel over de feitelijke opzegging het proces in. Appellante stelt dat deze brief op 28 juni 2013 door de verhuurder is ontvangen, terwijl de verhuurder stelt de brief (kort) ná 1 juli 2013 te hebben ontvangen.

Voor de kantonrechter is het helder. Niet is gebleken dat huurster op de uiterste datum waartegen kon worden opgezegd dat heeft gedaan, en niet is gebleken dat de verhuurder op de hoogte was van het voornemen van appellante om op te zeggen. De redelijkheid en billijkheid kan haar niet baten, de huurovereenkomst is te laat opgezegd en daarom verlengd met 1 jaar tot 31 december 2014.

Getuigenverklaringen

De huurster legt zich niet neer bij dit oordeel en gaat in hoger beroep. Uit verschillende getuigenverklaringen komen een aantal feiten aan het licht. De brief is zeker te laat overhandigd: minimaal twee en maximaal tien dagen. Echter moest de verhuurder er wel rekening mee houden dat zijn huurster zou vertrekken. De verhuurder wist namelijk dat de samenwerkingsoverkomst tussen huurster en onderneming Y is opgezegd. Uit de getuigenverklaringen is gebleken dat de verhuurder met enige spanning uitkeek naar de laatste dag waarop de huurster kon opzeggen.

Nauwelijks schade

Het Hof stelt de huurster dan ook in het gelijk. Waarom? Omdat het belang van de verhuurder minimaal is geschaad. Het tijdig opzeggen van een huurcontract geeft de verhuurder voldoende tijd op zoek te gaan naar een nieuwe huurder. Een overschrijding van enkele dagen is – gelet op een opzegtermijn van zes maanden – zo’n minimale overschrijding dat er geen echte schade is toegebracht, aldus het Hof. De verhuurder heeft nog steeds ruim de tijd een nieuwe huurder te zoeken.

Rechtszekerheid in het gedrang

Een bijzondere uitspraak in de doorgaans strikte lijn in de jurisprudentie. De huurster was aantoonbaar te laat, misschien zelfs wel tien dagen, en nog stelde de rechter haar in het gelijk. Daarmee raakt de rechtszekerheid in het gedrang. Het Hof lijkt door dit arrest de deur naar het minder strikt hanteren van de termijnen op een kier te zetten.