Verwarring over tijdelijke huur na invoering Wet doorstroming huurmarkt

Tijdelijke huurovereenkomsten afsluiten die automatisch eindigen, zonder dat de huurder huurbescherming heeft? Sinds de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 (Wdh) kan het. Maar er zitten wel haken en ogen aan. Wat zijn de nieuwe spelregels voor tijdelijke huurovereenkomsten?

De situatie vóór 1 juli 2016

Voordat de Wdh op 1 juli 2016 van kracht werd, kon ook een tijdelijke huurovereenkomst voor woonruimte worden gesloten. Alleen toen behield de huurder het recht op huurbescherming. De tijdelijke huurovereenkomst liep dus niet automatisch af. De verhuurder moest opzeggen of de huurovereenkomst laten ontbinden door de rechter. Dat lukte slechts in uitzonderlijke gevallen.
Het sluiten van een tijdelijke huurovereenkomst (voor bijvoorbeeld een jaar) kon wel tot gevolg hebben dat de huurder deze periode als minimumtermijn moest uitzitten. Vooral commerciële verhuurders sloten om die reden dikwijls een huurovereenkomst voor minstens twaalf maanden. Zo hadden zij niet te vaak met huurderswisselingen te maken.

Tijdelijke huurovereenkomsten na 1 juli 2016

Voor een tijdelijke huurovereenkomst ‘nieuwe stijl’ gelden de volgende spelregels:

1. Er is een maximumduur. Bij zelfstandige woningen is dat twee jaar en bij onzelfstandige woningen, zoals kamers, vijf jaar.
2. De verhuurder hoeft de huurovereenkomst niet op te zeggen, maar moet de huurder wel schriftelijk herinneren aan de einddatum. Die aanzegging moet niet eerder dan drie maanden voor de einddatum en niet later dan één maand voor de einddatum plaatsvinden.
   Dat dit een keiharde regel is, komt naar voren in de eerste jurisprudentie op dit punt (ECLI:NL:RBMNE:2017:3011 en ECLI:NL:RBMNE:2017:4759 ). In het eerste geval was één dag te laat aangezegd. In het tweede geval kon de verhuurder niet bewijzen dat de e-mail was ontvangen door de huurster.
3. Komt de verhuurder die aanzeggingsverplichting niet (goed) na, dan loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door.
4. Sluit de verhuurder na het verstrijken van de overeengekomen duur aansluitend een nieuwe huurovereenkomst met dezelfde huurder, dan kan dat niet opnieuw een tijdelijke huurovereenkomst zijn.
5. De huurder kan de tijdelijke huurovereenkomst altijd tussentijds opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn.
6. De tijdelijke huurder kan nog tot zes maanden na afloop van de tijdelijke overeenkomst de aanvangshuur laten toetsen door de huurcommissie.
7. Woningcorporaties mogen alleen in aangewezen gevallen een tijdelijke huurovereenkomst sluiten.

Wel een maximumduur, maar geen minimum?

De vraag is of de wetgever met de Wdh een extra vorm van tijdelijke huurovereenkomst heeft willen introduceren, naast de al bestaande vorm. Of is het de bedoeling dat vanaf 1 juli 2016 elke tijdelijke huurovereenkomst moet worden gezien als een tijdelijke huurovereenkomst die van rechtswege eindigt?

Uit de wetsgeschiedenis lijkt te volgen dat de wetgever een extra mogelijkheid heeft willen bieden, met de hiervoor genoemde beperkingen. Die extra mogelijkheid zou dan bestaan naast de vóór 1 juli 2016 al bestaande mogelijkheid om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aan te gaan. Deze tijdelijke huurovereenkomst ‘oude stijl’ eindigt dan weliswaar niet van rechtswege, maar die mag wel de bepaling bevatten dat de huurder in ieder geval de overeengekomen minimale periode moet uitzitten. Tussentijdse opzegging is dan dus niet mogelijk, ook niet voor de huurder.

Wanneer die mogelijkheid om voor een bepaalde minimumduur een huurovereenkomst te sluiten nog steeds zou bestaan, dan is het van belang dat uit de schriftelijke huurovereenkomst duidelijk blijkt of het gaat om de ene vorm (einde van rechtswege) of om de andere vorm (geen einde van rechtswege, maar wel een minimumduur). Dan zou een einde van rechtswege een expliciete verwijzing vergen naar de artikelen 7:271 lid 1 tweede volzin juncto 7:228 lid 1 BW.

De eerste jurisprudentie

In de eerste rechtspraak die na 1 juli 2016 verscheen, lijkt het er echter op dat (kanton)rechters ervan uitgaan dat elke tijdelijke huurovereenkomst met een looptijd van maximaal twee respectievelijk vijf jaar een tijdelijke huurovereenkomst is die van rechtswege eindigt. Hierin gelden dan wel de bovengenoemde zeven spelregels, maar een expliciete verwijzing naar de regels zou niet nodig zijn. Sterker nog, uit ECLI:NL:RBMNE:2017:3011 blijkt dat zelfs als (algemene) huurvoorwaarden gelden die een opzegging (met opzegtermijn) eisen, dat niets afdoet aan het feit dat de huurovereenkomst in beginsel van rechtswege afloopt.

Altijd tussentijds opzegbaar

De keerzijde van de medaille is wel dat de tijdelijke huurovereenkomst altijd tussentijds door de huurder kan worden opgezegd op basis van de regel in artikel 7:271 lid 1 BW. Een voorbeeld is te vinden in ECLI:NL:RBNNE: 2017:3261 . Een minimumduur is dus niet meer geldig overeen te komen. Dat is niet de bedoeling geweest van de wetgever, maar dat vloeit wel voort uit de tekst van artikel 7:271 BW. Op grond van het zevende lid van dat artikel zijn namelijk alle leden van dat artikel van dwingend recht. Dit betekent dat partijen daar niet van mogen afwijken. Het tussentijdse opzeggingsrecht van de huurder kan dan niet worden uitgesloten in de huurovereenkomst.

De vraag is of dat ook geldt als het van meet af aan duidelijk is dat de huurovereenkomst nooit van rechtswege kan eindigen, bijvoorbeeld omdat een huurovereenkomst wordt aangegaan voor langer dan de toegestane maximumduur. Bijvoorbeeld een tijdelijke huurovereenkomst voor een zelfstandige woning voor drie jaar. Of kan de verhuurder dan wel stellen dat dit een minimumtermijn is en dat de huurder niet tussentijds kan opzeggen?

Minister Blok verdedigde in een brief van 5 december 2016 (TK 2016-2017,aanhangsel van de Handelingen 653 ) dat het niet de bedoeling is geweest om een minimumduur voortaan uit te sluiten. Vervolgens erkende minister Plasterk echter in een brief van 19 december 2016 (TK 2016-2017, 34 373, nr. 473) dat duidelijk is dat een verbod voor de huurder om een tijdelijke huurovereenkomst op te zeggen, nietig is. Met andere woorden: een huurder kan een tijdelijke huurovereenkomst altijd opzeggen en hoeft niet te voldoen aan een minimumduur.

Houd de regels in de gaten

Dit zijn nu de belangrijkste spelregels: geen langere duur dan de maximale (twee respectievelijk vijf jaar), slechts één keer een tijdelijke huurovereenkomst met dezelfde huurder en tijdig en aantoonbaar een herinnering verzenden. Bovendien moet de huurder de vrijheid krijgen om tussentijds op te zeggen. Verhuurders die niet tegen huurbescherming van hun huurder willen aanlopen, doen er verstandig aan om deze regels heel goed in de gaten te houden.