Beëindiging huur rijksmonument voor hoognodige renovatie

Twee huurders woonden al tientallen jaren voor een schijntje in een enorm pand aan de Amsterdamse Singel. De eigenaar, een woningcorporatie, wilde het pand renoveren en verkopen. De rechter stemde toe en de huurders konden hun biezen pakken. De rechtsgrond: dringend eigen gebruik.

Wie woonruimte huurt, geniet gelukkig stevige bescherming. Nu zijn daar de laatste tijd wel veranderingen in gekomen (tijdelijke verhuur), maar een reguliere overeenkomst van huur van woonruimte is nog steeds heel moeilijk te beëindigen. Ook als de huurovereenkomst ooit tegen een (te) lage huur is aangegaan. En zelfs als de huurprijs inmiddels volgens gangbare berekeningen te laag is om de vaste lasten te dragen.

Het Herenhuisarrest

Een mogelijke grond om een huurovereenkomst te beëindigen, is als de eigenaar kan aantonen dat hij het pand voor dringend eigen gebruik nodig heeft. In het zogenoemde ‘Herenhuisarrest’ van 2010 bepaalde de Hoge Raad dat een bouw- en renovatieplan van een verhuurder niet voldoende grond is voor zulk ‘dringend eigen gebruik’. Ook niet als de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is.

Maar het kan anders liggen als er een structurele wanverhouding is tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. In zo’n geval, vond de Hoge Raad, kan de verhuurder het pand zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik (namelijk renovatie) dat de huurverhouding mag worden beëindigd. (Zie ook de blog waarin collega Frank Ringnalda dit oordeel verder uitlegt.)

Het rijksmonument

Sinds dit arrest zijn verhuurders de grenzen van bovenstaande ‘maatstaf’ gaan verkennen. Zeer recent leverde dat een interessante uitspraak op van de kantonrechter in Amsterdam.

In een groot, monumentaal pand aan de Amsterdamse Singel, met 550 m2 woonoppervlakte, woonden al tientallen jaren twee huurders. Zij betaalden daarvoor in totaal € 525,- per maand aan de eigenaar, een grote woningcorporatie. Funderingsherstel was dringend nodig en daarnaast verkeerde het pand in slechte staat. De huuropbrengst was zó gering dat zelfs klein onderhoud nauwelijks te betalen was.

Het oordeel

De verhuurder maakte een plan om het pand geheel te renoveren en te verkopen. Natuurlijk waren de bewoners niet van plan hun woning zonder slag of stoot te verlaten. Met juridische bijstand van een Tomlow-advocaat stapte de verhuurder daarom naar de rechter, om dringend eigen gebruik te claimen.

Met succes. Het plan van de verhuurder, zo oordeelde ook de kantonrechter, vormde de enige reële mogelijkheid om een aanvaardbaar exploitatieresultaat te bereiken. Daarom was er sprake van dringend eigen gebruik en werd de vordering tot beëindiging van de huur toegewezen. Daarmee kwam een einde aan de langdurige onrendabele exploitatie, en kan de verhuurder de middelen die dit oplevert inzetten om betaalbare woningen voor (andere) huurders te ontwikkelen.

Klik hier voor de uitspraak